Публікації

Предлагают купить в новостройке не квартиру, а апартаменты.
Что это значит? – Советы юриста

В новостройках Киева все чаще появляются предложения о покупке не только квартир, смарт-квартир или двухуровневого жилья, но и «апартаментов». В отличие от бытового понимания этого термина (как большой, роскошной квартиры), застройщики вкладывают в него совершенно иной смысл. Что именно имеют в виду, когда продают апартаменты, что это значит для покупателя с юридической точки зрения

В чем особенность апартаментов?

Законодательство Украины четко не определяет правовой статус апартаментов, а также не предусматривает критериев разграничения последних и, например, квартир. Ознакомившись с предложениями застройщиков относительно продажи апартаментов, можно сделать общий вывод, что фактически такой вид недвижимости визуально может никак не отличаться от обычных квартир, однако основной особенностью апартаментов является то, что они принадлежат к помещениям нежилого фонда. Именно в связи с этим, статус апартаментов определяет ряд последствий для их владельца, которые мы опишем ниже.

Определение и общее описание апартаментов можно встретить в государственных строительных нормах. При этом, в большинстве случаев данное помещение рассматривается как один из типов номеров в отелях или других средствах временного размещения. Согласно ГСН В.2.2-24:2009 «Здания и сооружения. Проектирование высотных жилых и общественных зданий» апартаментами считаются квартиры для временного проживания людей с высоким уровнем сервиса. Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. Из изложенного следует, что определение «апартаментов» как объекта недвижимости, которое содержится в ГСН В.2.2-24:2009, не соответствует требованиям ГК Украины в части целевого назначения «квартиры» как объекта недвижимости. Относительно данной коллизии, Окружным административным судом города Киева в решении от 04.08.2017 года (оставлено в силе апелляционной инстанцией), было отмечено следующее: учитывая, что апартаменты предназначены для временного проживания, их нельзя отождествлять с квартирами - помещениями для постоянного проживания. При этом, независимо от назначения апартаментов, судебная практика относит последние в нежилой фонд.

Можно ли зарегистрировать место жительства в апартаментах?

На сегодняшний день многие застройщики утверждают, что в апартаментах можно так же легко зарегистрировать место жительства, как и в квартирах. Нормы законодательства, практика государственных органов и судов говорят об обратном. Согласно Правилам регистрации места жительства (Постанова Кабинета Министров Украины от 02 марта 2016 года № 207) для соответствующей регистрации, в том числе, подаются документы, которые подтверждают право на проживание в жилье (ордер, свидетельство о праве собственности, договор аренды или другие). Гражданский кодекс Украины в ст. 379 определяет понятие жилья физического лица как жилищный дом, квартиру или другое жилищное помещение, предназначенное и пригодное для постоянного или временного проживания в них. Вышеуказанное говорит о том, что регистрация места жительства возможна только в жилищных помещениях. Такой же вывод был сделан Днепропетровским апелляционным административным судом в решении от 23.07.2015 года по делу № 310/6794/14-а, в отмене которого было отказано Верховным судом Украины постановлением от 17 октября 2017 года.

При этом, согласно обстоятельствам вышеуказанного дела, в связи с отсутствием регистрации места жительства истец столкнулся с отказом банка в открытии текущего счета через невозможность идентификации клиента и отказом избирательной комиссии во включении в список избирателей на основании невозможности определить избирательный адрес. Также отсутствие регистрации места жительства может привести к непринятию документов на получение регистрационного номера плательщика налогов. Для получения этого номера заявитель должен предоставить копию страницы паспорта со штампом о месте жительства или подать справку о регистрации места жительства (или другие документы в зависимости от обстоятельств) (п. 1 Раздел ІІІ Положения о регистрации физических лиц в Государственном реестре физических лиц-плательщиков налогов).

В то же время, плюсом в таком случае будет то, что при продаже апартаментов нотариус не будет запрашивать документы, подтверждающие отсутствие регистрации несовершеннолетних лиц в недвижимости.

Как владелец апартаментов оплачивает налог на имущество?

Собственники апартаментов обязаны оплачивать налог на имущество. Следует отметить, что Налоговым кодексом (ст. 266.4.) и Решением Киевского городского совета от 23 июня 2011 года № 242/5629 (с последними изменениями от 21 ноября 2017 года) установлены льготы по оплате этого налога. Такие льготы касаются только объектов жилищной недвижимости: база налогообложения уменьшается для квартир (в независимости от количества) на 60 м2, жилищных домов (в независимости от количества) – на 120 м2. Не жилищные помещения, в том числе апартаменты, в 2018 году облагаются налогом в размере 1 процента от минимальной заработной платы (по состоянию на 1 января 2018 года) за каждый метр квадратный помещения.

Кроме того, согласно Налоговому кодексу (ст. 172.1.) не подлежит налогообложению доход физического лица, получен от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры, дачного дома, при условии нахождения этого имущества в собственности более трех лет. В то же время, доход получен от продажи другой недвижимости, в том числе, апартаментов подлежит налогообложению за ставкой 5 процентов.

А как дела с коммуникациями, тарифами, нормами строительства?

Согласно ГСН В.2.2-15-2005 «Жилищные дома. Основные положения» жилищное помещение – это отапливаемое помещение, размещённое на наземном этаже, предназначенное для проживания на протяжении всего года, и которое соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям по поводу микроклимата и воздушной среды, природного осветления, допустимых уровней нормативных параметров относительно шума, вибрации, ультразвука, инфразвука, электрических и электромагнитных полей, ионизированного излучения. Соответственно при строительстве жилищных домов все необходимые вышеуказанные требования должны быть соблюдены, поскольку в противном случае застройщик не введет здание в эксплуатацию. В ситуации апартаментов, то есть не жилищных помещений, большинство подобных нормативов не обязательны, поэтому при продаже такого типа недвижимости могут таится множество подводных камней относительно качества застройки. Кроме того, в случае покупки помещения для проживания в виде апартаментов собственник может столкнутся с ситуацией иных условий предоставления и тарификации коммунальных услуг, нежели оплачивают жители квартир. Также стоит помнить, что при взыскании банком или другими лицами апартаментов в счет исполнения обязательств судебные органы не будут обращать внимание на отсутствие в должника иного жилья. Напротив, на данный момент выселение из квартиры или другого жилищного помещения практически невозможно, если для должника это единственное жилье.

Виктория Гетьман
Младший юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры»
Портал «3m2.kiev.ua» от 27.08.2018