Публікації

Правові нюанси оформлення посередницьких договорів

Українське законодавство пропонує різні юридичні конструкції для оформлення посередницьких відносин, серед яких: договір доручення (Глава 68 ЦК України), договір комісії (Глава 69 ЦК України) та агентський договір (договір комерційного посередництва) (Глава 31 ГК України). За своєю сутністю зазначені договори мають багато спільних та відмінних рис, проте їх загальною метою є юридичне оформлення відносин, коли одна особа доручає іншій здійснити певні (часто юридичні) дії, тобто виступити посередником перед третіми особами.

Підготовку будь-якого договору кожен юрист повинен розпочинати із визначення його істотних умов, без погодження яких договір вважатиметься неукладеним. Варто зазначити, що нормативно-правові акти досить диференційовано встановлюють істотні умови для різних посередницьких договорів. Так, наприклад, істотною умовою договору доручення є лише його предмет: надання послуг однією особою щодо вчинення від імені та за рахунок іншої особи певних юридичних дій. Такі юридичні дії повинні бути чітко та зрозуміло виписані у договорі або у виданій на підставі останнього довіреності (ч. 1 ст. 1003 ЦК України). Якщо, приміром, йде мова про доручення на укладення правочину, то у договорі слід зазначити, який саме правочин слід вчинити, його предмет, умови, які є принциповими для довірителя тощо. У випадку необхідності представлення інтересів довірителя перед підприємствами, установами, організаціями, незалежно від форми власності, важливо у довіреності зазначити конкретні дії, які має право вчиняти повірений, бажано із визначенням осіб перед якими такі дії вчинятимуться. Адже часто органи державної влади не приймають довіреностей із такими повноваженнями: «вчиняти будь-які дії, необхідні для виконання цієї Довіреності», а обґрунтувати іншу позицію майже неможливо, оскільки законодавство говорить, що юридичні дії повинні бути чітко визначені. Також при визначенні предмету договору доручення важливо пам’ятати, що це мають бути саме дії, які передбачають взаємодію із третіми особами. Якщо особа просто надає іншій консультаційно-організаційні послуги із вивчення ринку, пошуку контрагентів чи проведення інших досліджень без подальшого вчинення юридичних дій від імені такої іншої особи, то мова йтиме не про договір доручення, а про звичайний договір надання послуг.

Що стосується договору комісії, то його істотною умовою є предмет. Предметом договору комісії є послуги однієї сторони (комісіонер) за дорученням та за плату іншої сторони (комітент) вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Істотними умовами договору комісії, за якими комісіонер зобов'язується продати або купити майно, є умови про це майно та його ціну (ч. 3 ст. 1012 ЦК України). На практиці договір комісії у більшості випадків укладається для надання особі повноважень придбати або продати певне майно. У такому випадку, при укладенні договору комісії на купівлю нерухомості слід визначити, яким вимогам така нерухомість повинна відповідати: розташування, площа, вартість, поверх, умови щодо входу / виходу, обладнаності та ін. Така конкретизація дасть змогу комітенту обмежити простір для дій комісіонера побажаннями першого та запобігти зловживанням з боку комісіонера. Більше того, оскільки законодавство дозволяє комісіонеру за певних умов відступати від вказівок комітента, сторони у договорі можуть прописати протилежне: відсутність права у комісіонера за будь-яких умов відступати від вимог комісіонера, навіть якщо це призведе до не виконання або невчасного виконання договору. При цьому, таке не виконання, якщо це було зумовлено об’єктивними причинами (наприклад, відсутність відповідного майна на ринку) не повинне мати негативні наслідки для комісіонера або вплинути на його оплату.

Агентський договір повинен визначати предмет, сферу, характер і порядок виконання комерційним агентом посередницьких послуг, права та обов'язки сторін, умови і розмір винагороди комерційному агентові, строк дії договору, санкції у разі порушення сторонами умов договору, форму підтвердження повноважень агента (ч. 1,2,4 ГК України). Також ГК України радить передбачити у договорі умову щодо території, на яку поширюватимуться повноваження агента, а у разі не зазначення, агент матиме право діяти в межах території України. Предмет агентського договору досить близький до предмету договору доручення та комісії, проте, окрім надання послуг в укладенні угод, агент може просто сприяти їх укладенню від імені та за рахунок клієнта, тобто надавати фактичні послуги.

Не зупиняючись на детальному аналізі кожної умови посередницьких договорів, вважаю за потрібне висвітлити деякі цікаві та частково проблемні аспекти визначення окремих положень останніх.

Так, наприклад, ЦК України містить наступне положення: якщо комісіонер вчинив правочин на умовах більш вигідних, ніж ті, що були визначені комітентом, додатково одержана вигода належить комітентові. У попередньому кодексі 1963 року також була наведена така ж норма, проте із наданням можливості сторонам договором визначити інше. Виникає питання, чи можуть сторони договору комісії передбачити умову, за якою позитивна різниця між домовленою вартістю продажу та дійсною належатиме комісіонерові? Однозначної відповіді немає, проте судова практика цілком визнає подібне положення договору (Постанова ВГС України від 03.03.2010 року по справі № 41/401), що свідчить про можливість сторін врегулювати це питання на свій розсуд.

Також за загальним правилом комісіонер відповідає перед комітентом за втрату, недостачу або пошкодження майна комітента (ч. 1 ст. 1021 ЦК України). З метою захисту прав та інтересів обох сторін у договорі слід прописати зобов’язання комісіонера застрахувати відповідне майно за рахунок комітента або хоча б навести перелік винятків, коли комісіонер не відповідатиме за втрату чи пошкодження майна або відповідатиме порівну із комітентом, якщо вини комісіонера немає (наприклад, у випадку крадіжки, стихійного лиха чи інших форс-мажорних обставин).

На нашу думку, важливо також у посередницькому договорі узгодити порядок та строки повідомлення комісіонером комітентові про стан виконання такого договору. Це дасть можливість особі, інтереси якої представляють, розуміти проблеми чи труднощі, які виникають у зв’язку із виконанням договору, та відповідно вчасно зреагувати.

Отже, під час підготовки посередницьких договорів слід чітко визначити, перед якими особами та щодо чого буде здійснюватись представництво, прописати усі істотні умови договору, а також передбачити усі інші умови із дотриманням балансу інтересів сторін.

Вікторія Гетьман
Молодший юрист ЮФ «Кушнір, Яким'як та Партнери»
Журнал «Юрист&закон» №34 від 08.09.2017