Публікації

Место для бизнеса

Несмотря на то, что некоторые предприниматели отказываются от предоставления персоналу классического офисного рабочего места, многие компании без полноценной «конторы» попросту не смогут существовать и развиваться. Особенно когда речь идет о проектах, которые требуют командной работы, выстраивания строгого контроля над процессами.

1. Как подписать договор? Каким он должен быть?

При подписании договора аренды важно проверить договор на соответствие требованиям законодательства относительно его оформления, необходимого содержания и полномочий сторон. Например, договор аренды офиса, заключенный на срок более, чем 3 года подлежит обязательному нотариальному оформлению. Несоблюдение требования об обязательном нотариальном оформлении договора станет причиной недействительности договора, и невозможности отнесения арендных платежей на расходы предприятия, а в случае проведения налоговой проверки - необходимости оспаривания факта занижения налоговых обязательств в связи с исполнением такого недействительного договора. Это также означает, что Договор аренды, заключенный на 35 месяцев и менее не требует нотариального оформления. Кроме правильности формы договора, важным составляющим элементом его действительности является наличие всех необходимых условий, это так называемые «существенные условия», только при наличии одновременно всех существенных условий в договоре такой договор считается заключенным.

Третьим ключевым элементом действительности договора аренды является наличие необходимой компетенции арендодателя. Это не только право собственности на помещение и наличие полномочий представителей собственника имущества, также это правовые основания, на которых подписанты договора уполномочены представлять то или иное юридическое лицо. Для проведения такой проверки необходимо проверить наличие у подписантов полномочий на заключение договора: для этого получить и проверить такие документы как устав, доверенность не только на предмет их действительности, а также и на наличие ограничений по сумам или видам деятельности конкретного подписанта. Важным аспектом является хозяйственная компетенция арендодателя, так как обязательства, возложенные с нарушением хозяйственной компетенции могут быть признаны недействительными в судебной порядке. Не следует забывать также и о необходимости проверить право арендодателя на предоставление офиса в аренду в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

2. Что в нем должно быть закреплено? Какие обязанности и права сторон?

В договоре обязательно должны быть закреплены все существенные условия. К существенным условиям относятся все необходимые условия, определенные законодательством, а также заявленные одной из сторон как существенные, без наличия которых договор не будет считаться заключенным и, соответственно, не является основанием для возникновения прав и обязательств. Для договоров аренды офисов законодательно определенными существенными условиями являются: объект аренды, состав и стоимость имущества с учетом ее индексации, строк, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановления арендованного имущества, условия его возврата.

Чем детальнее будут выписаны права и обязанности сторон в договоре, тем ниже риск неосуществления ожиданий сторон друг от друга, а также необходимости оспаривать неисполнение договора в судебном порядке. В договоре желательно закрепить все юридические лица, которые имеют право использовать офис, детализировать права размещения рекламы и вывесок, условий проведения ремонтных работ арендодателем и арендатором и устранения мелких дефектов и неполадок, оплаты сопутствующих затрат таких как вода, свет, электричество, парковка, обязательств по получению разрешений, обязанность регистрации декларации соответствия материально-технической базы субъекта хозяйствования требованиям законодательства в вопросах пожарной безопасности и и пр.

3. Чего в нем быть не должно?

Особое внимание необходимо уделить разделу об ответственности сторон, поскольку, как правило, эти пункты договора содержат незеркальные финансовые санкции при полном отсутствии необходимых обязательств другой стороны.

4. Как защитить себя от неправомерного повышения ставки аренды? и прочих проблем?

Защита от неправомерного повышения ставок арендной платы осуществляется при помощи детального определения сторонами всех условий изменения арендных платежей и их индексаций в случае изменения курсов валют, инфляции, повышения цен и т.п. Все что остается неопределенным сторонами может нести в себе риски изменения без согласования сторон, например, на основании нормы о существенном изменении обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора в судебном порядке.

При этом прекратить такой договор будет достаточно сложно, поскольку законом определено, что односторонний отказ от договора аренды не допускается. А право арендатора требовать расторжения договора по собственной инициативе ограничено двумя случаями: несоответствие помещения положениям договора и его целевому назначению, а также неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта помещения.

Оксана Гриша,
Юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры»
Деньги №13(327) от 07.07.2016