Публікації

Договор аренды нежилого помещения: как составить правильно

Юристы советуют предпринимателям быть осторожными: снять недвижимость можно «случайно» - при деловой переписке

1.Как оформить договор аренды нежилого помещения?

Договор аренды нежилого помещения оформляется в письменной форме, а если срок его действия превышает 3 года, то он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом стоит понимать, что письменной формой договора не обязательно является единый документ, который мы привикли видеть. Согласно законодательству договором может могут быть признаны и несколько писем, отправленые и полученые от другой стороны при соблюдении 2 условий: 1) они имеют подписи уполномоченных на подписание договора аренды лиц, 2) в таких документах присутствуют все условия, требуемые законодательством как «существенные». Поэтому необходимо быть внимательным при осуществлении своей деловой переписки, поскольку она тоже может считаться договором. Эти два условия применяются и к класическим обычным договорам аренды для проверки их действительности. Из этого следует, что перед тем, как подписать договор необходимо запросить у стороны для ознакомления документы, подтверждающие полномочия лица на подписание договора, документы подтверждающие право передавать помещение в оренду. Стоит иметь ввиду, что полномочия представителя могут быть ограниченными, что в последствии может стать причиной для признания договора недействительным. Такие ограничения стоит проверять в таких документах как устав, доверенность, договор, протокол о назначении, а также закреплены в действующем законодательстве и т.д. Поэтому важно проверить наличие полномочий именно на право подписания такого договора аренды. Важно правильно сформулировать предмет договора, поскольку только лиш название договора не определяет его как договор аренды. Предмет должен соответсвовать определенному законодательством: это положение в договоре о том, что арендодатель передает другой стороне орендатору за определенную договором плату на установленный срок в пользование помещение), и это первое из существенных условий, следующим существенным условием является цена пользования арендованым помещением, обязательно должен быть определен строк действия договора, как можно более детально описано само помещение, указан его размер и стоимость; строк, на который заключается договор аренды; арендная плата; индексация стоимости помещения и арендной платы, т.е. порядок их изменения в зависимости от индекса цен; порядок восстановления помещения после его использования, а также условия возврата или выкупа. Только при соблюдении всех перечисленых выше условий договор будет считаться заключенным.

2.На что обращать внимание, какие пункты особенно тщательно прописывать и др.?

Особенно тщательно необходимо прописать все вопросы, касающиеся финансов, а именно: арендная плата порядок и условия перечисления платежей, важно четко определить порядок индексации арендной платы, т.е. изменения в случае колебания цен на рынке, а также предусмотреть курсовую оговорку, т.е. изменения платежей в случае колебаний курса. Отсутствие в договоре четкого порядка, описывающего порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена в случае, если произойдет значительный скачок индексов.

Как и в любом другом договоре, стоит обратить особое внимание на наличие санкций, а также присутствие неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. При этом стоит помнить, что пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежа, а также не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на период, за который оплачивается такая пеня. Но не стоит вовсе отказываться от санкций в договоре, поскольку наличие ответственности обеих сторон является средством обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения.

Еще одним важным вопросом при заключении договора аренды является порядок его расторжения и продления. Согласно законодательству, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон, т.е. в одностороннем порядке, если такая возможность прямо не предусмотрена в договоре. Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения договора арендодателем на основании положения законодательства в случае, если оплата не вносится более чем 3 месяца подряд. Отсутствие условий и порядка расторжения договора может привести к ситуации, в которой при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной финансовых потерь.

Оксана Гриша,
Юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры»
Портал «UBR» от 24.10.2016