Публікації

Договір оренди землі: як зберегти право оренди

«Для сприяння реалізації потенціалу зростання в Україні залишається важливою лібералізація ринку землі, в тому числі продаж земель сільськогосподарського призначення. З цією метою ми створили робочу групу за участі відповідних міністерств, які, у співпраці зі Світовим банком, розроблять законопроект для того, щоб відкрити ринок землі та дозволити продаж землі за належних запобіжних заходів. Затвердження Верховною Радою закону про обіг земель сільськогосподарського призначення очікується до кінця травня 2017 р. (зміна і новий граничний термін для виконання структурного маяка, який залишається з кінця вересня 2016 року), що дозволить діючому мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення втратити силу з кінця 2017 року», – визначає необхідність земельної реформи Меморандум України з Міжнародним валютним фондом (МВФ) від 02 березня 2017 року. Проведення будь-яких реформ вимагає гнучкості, рішучості та прийняття нових викликів усіма дійовими особами, а підвищення правової компетентності у цій галузі є надійним інструмнтом для подолання перешкод.

Пропоную розглянути невелику частину земельно-правових відносин через призму збереження орендарем свого права оренди землі. З цією метою необхідно розглянути порядок укладання, виконання та продовження договору оренди землі як правову підставу захисту права. Договір оренди землі згідно загального правила для цивільно-правових договорів, встановленого частиною 1 статті 638 Цивільного Кодексу України, вимагає досягнення згоди сторонами щодо усіх істотних умов договору не лише передбачених законодавством, а й тих, що визначені сторонами як істотні, саме наявність усіх цих умов є підставою для визнання договору оренди землі укладеним. А відсутнівсть цих умов в договорі може стати підставою для визнання договору неукладеним та повернення земельної ділянки орендодавцеві як такої, що набута без достатньої правової підстави. Проте, згідно чинної редакції Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов не є підставою для визнання договору недійсним на відміну від положень попередньої редакції цього закону. Слід підкреслити, що перелік істотних умов, які обов’язково має містити договір оренди, встановлені законодавством досить суттєво скорочено законодавцем до дванадцяти пунтктів, серед яких:

• 1) кадастровий номер ділянки - об’єкта оренди;
• 2) місце розташування ділянки;
• 3) розмір земельної ділянки;
• 4) строк дії договору оренди;
• 5) розміру орендної плати;
• 6) порядок індексації орендної плати;
• 7) спосіб розрахунків;
• 8) умови розрахунків;
• 9) строк внесення орендної плати;
• 10) порядок внесення орендної плати;
• 11) порядок перегляду сторонами орендної плати;
• 12) відповідальність за несплату орендної плати.

Встановлений законодавством перелік міститься у ст.15 Закону України «Про оренду землі». Законом передбачено обов’язковість письмової форми договору, це визначено статтею 14 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV від 6 жовтня 1998 року. Нотаріальне посвідчення договору оренди землі не є обов’язковим, проте, якщо положення договору або інші письмові документи свідчать про наявність згоди сторін про його посвідчення, за вказаних обставин такий договір пілягає нотаріальнному посвідченню, названа вимога встановлена частиною 1 статті 209 Цивільного Кодексу України. Підготовка проекту договору оренди потребує провести попередню аналітичну роботу для встановлення ряду юридичних фактів щодо земельної ділянки, перевірки правосуб’єктності сторін договору та їх представників, це допоможе уникнути ризиків, пов’язаних з недійсністю договору. Серед таких питань варто з’ясувати: чи перебуває земельна ділянка у власності орендодавця, чи наявні обтяження, або обмеження земельної ділянки, на яких правових підставах діють уповноважені особи, чи існують статутні, або законодавчі обмеження на укладення договору керівником, чи не завершився строк повноважень уповноваженої особи, чи належним чином припинено попередній договір оренди земельної ділянки, чи наявні судові провадження, предметом яких є визначена земельна ділянка. Наявність інформації щодо власника змельної ділянки, наявності обтяження прав на земельну ділянку може бути встановлено в режимі реального часу шляхом формування витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це можливо здійснити, скориставшись кабінетом електронних сервісів за посиланням: https://kap.minjust.gov.ua/. Наявні обмеження у використанні земель можна перевірити шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру, хоча ця процедура дещо складніша. Наведені вище витяги містимуть інформацію щодо наявності у орендодавця права власності на земельну ділянку, а відповідно, - стануть однією з гарантій забезпечення права оренди. Наявність обтяжень земельної дялнки, наприклад, у разі, якщо ділянка перебуває у заставі, потребує отримання згоди заставодержателя (частина 4 статті 6 Закону «Про оренду землі»). Якщо ділянка передається у платне користування порядку суборенди, тобто піставою укладення договору для орендодавця є інший договір оренди, а не право власності, у цьому випадку необхідно перевірити відсутність заперечення первинного орендодавця, який є власником ділянки, направивши йому про це офіційний запит рекомендованою поштою з описом вкладення та лише після спливу 1 місяця після отримання орендодавцем запиту, за умов відсутності його заперечень, може бути укладено відповідний договір оренди, що визначено частиною 1 статті 8 Закону «Про оренду землі». Відповідно до статті 288.6 Податкового Кодексу України встановлено, що плата за договором суборенди не може перевищувати розмір плати за договором оренди, на піставі якого він укладений, проте поширена правова позиція, що це положення Кодексу застосовується лише до договорів оренди землі, що перебуває у власності держави або теритооріальної громади залишається спірним. Щодо останніх двох видів договорів оренди, то для цих двох видів договорів спеціально передбачена окрема форма, затверджена Кабінетом Міністрів України, від якої сторони не можуть відступати. Типова форма договору оренди землі затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. N 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» може бути лише уточнена сторонами, незалежно від того чи обов’язковою є ця форма для сторін, у разі прийняття ними рішення про укладення договору на основі типового договору сторони зазвичай не мають права відступати від змісту типового договору, це положення визначено частиною 4 статті 179 Господарського Кодексу України. Наприклад, якщо типова форма договору обрана за домовленістю сторін щодо ділянки, що перебуває у приватній власності.

Строк договору оренди, а також початок його перебігу на практиці породжує протилежні правові висновки та неоднакову судову практику, а тому потребує найбільш пильної уваги. Вато зазначити, що проведення державної реєстрації права оренди, вимога реєстрації якого містить стаття 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», означає настання двох юридичних фактів: початок перебігу строку користування орендарем ділянкою, оскільки з цього моменту ділянка вважається переданою у користування, що передбачено статтею 17 Закону України «Про оренду землі»; та виникнення права оренди (стаття 125 Земельного Кодексу). Це варто враховувати при обчисленні строку дії договору та строку оренди. Варто розмежовуввати поняття строку дії договору та строку оренди, оскільки не завджди ці строки можуть співпадати. Максимальна межа строку дії договору оренди землі втановлена статтею 19 Закону «Про оренду землі» і становить 50 років, а мінімальна його межа законодавством не встановлена, за винятком договорів, об’єктом яких є ділянки сільськогосподарського призначення, що визначені частиною 3 статті 19 Закону, строк договору для яких не може бути меншим, ніж 7 років. При обчисленні строків варто переконатись, що строк дії договору та строк оренди забезпечать задоволення потреб, задля задоволення яких укладається договір оренди землі. Так, наприклад, для сільськогосподарських виробників варто врахувати терміни сівозміни, час збору врожаю, тощо.

Важливою умовою для збереження права оренди земельної ділянки є дотримання та виконання умов договору, які можуть бути підставою для його розірвання, припинення та застосування відповідальності. Деякі з цих підстав можуть міститись у договорі, проте деякі з них прямо передбачені законодавством. Попри загальне правило щодо заборони односторонного розірвання договору, перелік таких підстав, містить стаття 141 Земельного Кодексу. Серед них варто виокремити такі: використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам або не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, тощо. Поширеною практикою, що використовується з метою дострокового припинення договору оренди землі за ініціативи орендодавця та за відсутності належних для того підстав або порушень з боку орендаря є ухилення орендодавця від отримання оплати. Така стратегія досить часто використовується для припинення договору оренди за ініціативи орендодавця, особливо ситуація ускладнюється, якщо орендна оплата за договором передбачена у натуральній формі (така форма оплати передбачена для ділянок приватної форми власності статтею 22 Закону «Про оренду землі») на відміну від, наприклад, безготівкового переказу; або розпочато процес зміни власника земельної ділянки; реєстрації прав на земельну ділянку новим власником, прийняття спадщини, тощо. Судами напрацьовано різну судову практику щодо припинення договору оренди, а також порядку перенесення та обчислення сторку оренди. З метою захисту права оренди за договором варто здійснити усі дії щодо встановлення інформації щодо особи орендодавця з метою виплати належної йому орендної плати, а у разі неможливості встановлення такої особи або ухилення орендодавця від отримання оплати - внести орендну плату у депозит нотаріуса, цей обов’язок передбачено статтею 537 Цивільного Кодексу України. Окремо варто зауважити, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо сторони окремо не передбачили таку піставу в укладеному ними договорі. А наявність в договорі положення про право орендаря з власної ініціативи розірвати договір оренди, що, на перший погляд є перевагою для орендаря, натомість містить певні ризики. За умови документального оформлення такого розірвання, якщо сторонами не зафіксовані порушення договору орендодавцем як підстава для розірвання договору з боку орендодавця, це надає право орендодавцеві вимагати орендну плату від орендаря за додатковий період після припинення договору (від 6 місяців до 1 року залежно від виду ділнки), що передбачено статтею 32 Закону «Про оренду землі».

Дотримання платіжної дисципліни та належне виконання умов договору надає орендареві можливість збереження права оренди шляхом реалізації його переважного права на поновлення договору оренди на новий строк. Проте і тут є свої тонкощі. Для успішної реалізації такого права, що передбачене статею 33 Закону України «Про оренду землі» орендареві слід направити на офіційну адресу орендодавця офіційний лист (з описом вкладення та повідомленням про вручення) про сві намір скористатись переважним правом продовжити дію договору оренди та додати до нього проект додаткової угоди, оформлений та підписаний орендарем не менш, ніж у 3 примірниках, оскільки додатковий примірник буде необхідний для його державної реєстрації. Лист необхідно направити з розрахунком, щоб його було отримано орендодавцем не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку договору оренди. Також, при складанні додаткової угоди не слід вносити змін до істотних умов договору оренди, оскільки це може стати підставою для застосування частини 4 статті 33 Закону для припинення переважного права орендаря.

Попри неоднакову судову практику захисту прав учасників земельно-правових відносин в Україні, варто згадати про джерело права, що складається з рішень Європейського суду з прав людини. Досить виразним прикладом є справа про поновлення договору оренди земельної ділянки у справі «Стретч проти Сполученого королівства» (CASE OF STRETCH V. THE UNITED KINGDOM). Рішенням Європейського Суду визначено важливе положення, яким мають надалі керуватись учасники земельно-правових відносин в Україні: «Згідно з усталеною практикою Суду при здійсненні будь-якого втручання має забезпечуватися «справедливий баланс» між необхідністю забезпечення загальних інтересів суспільства та необхідністю захисту основоположних прав відповідної особи. Вимога забезпечення такого балансу знаходить своє відображення у всій структурі статті 1 Першого протоколу, включно з її другою частиною. Отже, має бути забезпечено належне пропорційне співвідношення між використаними засобами та поставленими цілями.»

Оксана Гриша,
Юрист ЮФ «Кушнір, Яким’як та Партнери»
Юрист&Закон №29 від 28.07.2017

Назад