Публікації

Переход права аренды при переходе права собственности при строительстве

В данной статье мы рассмотрим вопрос перехода права аренды на земельный участок при переходе права собственности на объект незавершенного строительства.

Мы не рассматриваем переход права аренды на земельный участок при переходе права собственности на объекты незавершенного строительства в порядке приватизации, поскольку украинское законодательство устанавливает особый порядок для приватизации объектов незавершенного строительства, а именно: приватизация таких объектов осуществляется на открытых аукционах вместе с земельными участками, на которых они расположены. В аренду передаются земельные участки под приватизируемыми объектами в случае, если такие земельные участки не подлежат продаже, например, земельный участок находится в границах прибрежных защитных полос и др. Однако, случаи передачи земельных участков в аренду при приватизации объектов незавершенного строительства достаточно редки. Таким образом, в дальнейшем мы рассматриваем приобретение объекта незавершенного строительства, находящегося в частной собственности.

В случае приобретения объекта незавершенного строительства застройщику необходимо оформить права пользования земельным участком, на котором ведется строительство, поскольку ведение строительства без должным образом оформленного права землепользования может привести к признанию такого строительства самовольным. При этом, согласно части 4 статьи 376 ГКУ если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившим самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство, или за его счет.

Кроме того, без соответствующего правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором осуществляется строительство, будет невозможно ввести построенный объект в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности.

Статья 120 Земельного кодекса Украины (далее – «ЗКУ») предусматривает, что если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на такие объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, как были у предыдущего землепользователя. Такая же норма содержится и в статье 377 Гражданского кодекса Украины (далее – «ГКУ»). При этом согласно статье 31 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земельного участка прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.

При этом порядок перехода права пользования земельным участком от одного собственника здания к другому законодательно не предусмотрен. Однако, как указано в постановлении Пленума ВХСУ «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающим из земельных отношений» № 6 от 17.05.2011 года, покупатель недвижимого имущества вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый объектом недвижимого имущества, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. С момента возникновения прав собственности на здание или сооружение у покупателя возникает право получить земельный участок в собственность. В случае, если земельный участок находится в государственной или коммунальной собственности, то рассмотреть вопрос о его предоставлении в пользование и принять соответствующее решение обязан соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. Отсутствие у такого лица переоформленных на его имя правоустанавливающих документов на земельный участок не может квалифицироваться как самовольное занятие земельного участка.

Таким образом, переход права собственности на объект недвижимости приводит к возникновению у покупателя права получить земельный участок в собственность или пользование. При этом, новый собственник недвижимого имущества будет иметь право получить земельный участок в аренду без прохождения процедуры земельных торгов.

Вышеприведенный порядок, однако, не может быть применим к объектам незавершенного строительства, так как до окончания строительства и ввода их в эксплуатацию (если законодательством предусмотрен ввод в эксплуатацию), они не могут рассматриваться как объекты недвижимости. Так, согласно части 3 статьи 331 ГКУ до окончания строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. д., созданных в процессе строительства.

Для того, чтобы ввести объект незавершенного строительства в гражданский оборот и получить право на его отчуждение, продавцу необходимо будет зарегистрировать право собственности на него в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. При этом факт государственной регистрации объекта незавершенного строительства не приравнивает его жилому дому, зданию, сооружению.

Таким образом, при приобретении объекта незавершенного строительства его собственнику необходимо будет оформить на себя право аренды на земельный участок в общем порядке, а именно необходимо будет прекратить существующий договор аренды с предыдущим собственником объекта недвижимости, заключить договор аренды с собственником земельного участка и зарегистрировать право аренды в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. Законодательство не устанавливает преференций для застройщика в случае приобретения прав на земельный участок, также как и обязательств собственника земельного участка заключить соответствующий договор аренды с новым собственником объекта незавершенного строительства. Поэтому, в случае, если земельный участок находится в государственной или коммунальной собственности, новому собственнику объекта незавершенного строительства придется проходить процедуру земельных торгов (за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 134 ЗКУ). Кроме того, существует риск, что собственник земельного участка может отказаться заключать соответствующий договор аренды.

В качестве альтернативы перезаключению договора аренды можно рассматривать варианты с заключением договора субаренды земельного участка или вариант непрямого приобретения объекта незавершенного строительства путем приобретения корпоративных прав компании – застройщика. Все эти варианты имеют как свои положительные, так и отрицательные стороны. Поэтому возможность их применения будет зависеть от каждого конкретного случая.

Наталия Левчук,
старший юрист ЮФ "Кушнир, Якимяк и Партнеры"
Юрист&Закон №24 от 26.06.2015