Публікації

Дом претендует на статус

Дом претендует на статус Под понимание жилой дом (коттедж) относят как собственно жилые дома, так и садовые дома, дачные домики, таунхаусы

Жилой дом или дом для жилья? Ответ на этот вопрос кроется не в архитектурных изысках и даже не в богатстве убранства строения, а в юридических тонкостях правил и определений. Поэтому в современных условиях в большинстве случаев никто не обращает внимания на статус жилого дома, ограничиваясь (довольствуясь) полученным в результате строительства жилищем. Таким образом, под понятие жилой дом (коттедж) относят как собственно жилые дома, так и садовые дома, дачные домики и квартиры в таунхаусах. А вот гурманам тщательности, наверное, было бы интересно покопаться в юридических тонкостях этого вопроса. В соответствии с ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения», усадебный дом - односемейный жилой дом общей площадью, как правило, до 250 кв. м, расположенный на земельном участке в сельской местности вместе с сооружениями хозяйственного назначения, садом и огородом.

В соответствии с п. 2.4. Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24 мая 2001 г, № 127, и п. 3.41. ДБН 360-92 «Планирование и застройка городских и сельских поселений» определено понятие «садового дома» как здания летнего (сезонного) использования, согласно которому отмеченное здание в вопросах нормирова-ния, площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не отвечает нормативам, установленным для жилых домов, а значит нормы ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома». Основные положения» не распространяются на проектирование таких домов, которые предназначены для временного проживания. «Жилой дом» - здание, предназначенное для постоянного проживания людей, и может иметь одну или несколько квартир.

В соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденном и введенном в действие приказом Госстандарта Украины от 17 августа 2000 г., № 507, садовый дом отнесен к классу «Дома одноквартирные» (код 1110.), подкласс «Дома дачные и садовые» (код 1110.4.).

Садовые дома с отдельными квартирами, имеющими свой собственный вход с улицы, по европейской традиции считают одноквартирными, потому и отнесены к классу «Дома одноквартирные» (код 1110.).

Общий порядок строительства жилых домов усадебного типа будет выглядеть так:

• получение в соответствующем органе исполнительной власти или органе местного самоуправления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка или строительного паспорта (ст.ст. 23, 24, 27 Закона Украины «О планировании и застройке территорий»).
• Получение исходных данных для проектирования объекта градостроения (ст. 27 Закона Украины «О планировании и застройке территорий»).
• Разработка и утверждение проектной документации на строительство объекта градостроения (ст.ст. 23, 28 Закона Украины «О планировании и застройке территорий»).
• Сообщение в семидневный срок о начале проведения строительных работ Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля по месту нахождения объекта градостроения (пункт 16 постановления КМУ от 30.09.2009 №1104 «Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ» в редакции постановления КМУ № 160).
• Принятие в эксплуатацию законченного строительством дома и оформление на него правоустанавливающего документа. В любом случае для начала строительства частного дома необходимо иметь документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция (право застройки на чужой территории) с соответствующим целевым назначением.

В соответствии с пунктом 9 Перечня строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешения, утвержденного постановлением Кабинета министров Украины от 30 сентября в 2009 г., № 1104, закреплено, что на выполнение работ из строительства частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов, пристроек к ним общей площадью до 500 кв. м включительно, хозяйственных зданий и сооружений, а также подключение частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов, пристроек к ним, хозяйственных зданий и сооружений к газовым сетям низкого давления и другим инженерным сетям, разрешения на выполнение строительных работ не требуется.

В соответствии со ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» право на застройку земельного участка реализуется ее владельцем или пользователем при условии использования земельного участка согласно его целевому назначению и в соответствии с градостроительными нормами и ограничениями застройки земельного участка.

Застройщик, планирующий застройку надлежащего ему на праве собственности или пользования земельный участок, или уполномоченное им лицо обращается к соответствующему органу исполнительной власти или органу местного самоуправления с заявлением (ходатайством) относительно намерений застройки земельного участка, в котором отмечаются целевое назначение здания, сооружения и ориентировочные характеристики застройки. К заявлению (ходатайству) могут быть приложены предпроектные работы.

Разрешение на строительство объектов градостроения предоставляется заявителю бесплатно в течение двух месяцев со дня подачи заявления на основании комплексного заключения органа градостроения и архитектуры районной государственной администрации (исполнительного органа городского совета в городах областного зна-чения, Киевской, Севастопольской городской государственной администрации для городов Киева и Севастополя) относительно соответствия предложенного строительства градостроительной документации, государственным строительным нормам, местным правилам застройки (п. 6.5. Типовых региональных правил застройки, утвержденных приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 10 декабря в 2001 г.)

Разрешение на строительство должно быть реализовано в течение двух лет. В случае если работы не начаты в этот срок, разрешение теряет силу в соответствии со ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий». Возобновление решения о разрешении на строительство происходит в таком же порядке, как и его предоставление.

Полученные градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка или утвержденные решением соответствующего местного совета, являются основанием для получения других исходных данных для проектирования объекта (объектов) застройки земельного участка и осуществления этого проектирования. При строительстве коттеджей, как правило, это ограничивается условиями подключения к электро-снабжению, газоснабжению, геологическими и геодезическими исследованиями, так как водоснабжение и канализирование решаются автономно и индивидуально.

Следующий этап после получения разрешения на строительство - разработка проекта объекта строительства.

Проектные и изыскательские работы производятся на основании договоров (контрактов), заключенных между заказчиками и проектировщиками.

Согласно ст. 7 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» проектная документация разрабатывается под руководством или с обязательным участием архитектора, имеющего соответствующий квалификационный сертификат, и удос-товеряется его подписью и личной печатью.

Проекты строительства, а именно предпроектная документация (технико-экономические обоснования и технико-экономические расчеты инвестиций, эскизные проекты) и проектно-сметная документация (проекты, рабочие проекты, рабочая документация), перед их утверждением подлежат комплексной государственной экспер-тизе согласно ст. 7 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» и Порядка № 483.

Однако в соответствии с приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 8 апреля 2009 г., № 145, комплексное заключение государственной экспертизы не является обязательным для утверждения проектов строительства многоквартирных жилых домов с площадью не больше 500 кв. м с числом надземных этажей до двух включительно (в т. ч. мансардный); строительства усадебных (коттеджных) жилых домов, дачных и садовых домов общей площадью до 500 кв. м с числом надземных этажей не более трех, в том числе с хозяйственными и вспомогательными помещениями в подвальном этаже (I и II категорий сложности).

Разрешение на выполнение строительных работ получают на основании ст. 29 ЗУ «О планировании и застройке территорий» и в соответствии с Порядком предоставления разрешения на выполнение подготовительных работ, утвержденного постановлением Кабинета министров Украины от 30 сентября 2009 г., № 1104.

В то же время при строительстве частных домов усадебного типа выполнение строительных работ допускается без специального разрешения. В соответствии с п. 9 Перечня строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешения, утвержденного постановлением Кабинета министров Украины 30 сентября 2009 г., N 1104, закреплено, что на выполнение работ из строительства частных жилищных домов: усадебного типа, дачных и садовых домов, пристроек к ним общей площадью до 500 кв. м включительно, хозяйственных зданий и сооружений, а также подключение частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов, пристроек к ним, хо-зяйственных зданий и сооружений к газовым сетям низкого давления и другим инженерным сетям, разрешения на выполнение строительных работ не требуется.

Кроме того, Кабинетом министров Украины принято постановление от 09.09.2009 № 1035 «Об утверждении Временного порядка принятия в эксплуатацию завершенных строительством частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ». Под действие постановления КМУ № 1035 попадают все частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома, приусадебные постройки и т. д., которые были отстроены без согласования строительных работ с разрешительными институтами.

Этот Временный порядок имеет ограничение во времени, так как устанавливает механизм и условия принятия в эксплуатацию для такого рода объектов, отстроенных на территории Украины за период с 5 августа 1995 г. по 1 января 2008 г. Основанием для рассмотрения процедуры узаконивания вышеперечисленных объектов должно стать заявление, которое необходимо подать до 31 декабря 2010 г.

Принятие в эксплуатацию частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов, хозяйственных сооружений, пристроек, строительство которых осуществлено без привлечения подрядных организаций, проводится по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей таких объектов.

Частные здания принимает в эксплуатацию Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля по месту их местонахождения, которая на платной основе выдает застройщикам сертификат соответствия таких зданий государственным строительным нормам, стандартам и правилам (дальше - сертификат) согласно дополнению 1 к Временному порядку.

Для получения сертификата застройщик вместе с заявлением по форме в соответствии с дополнением 2 к Временному порядку подает инспекции государственного архитектурно-строительного контроля:

• на частные жилищные дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 200 кв. м включительно, количество надземных этажей которых не превышает двух, с хозяйственными сооружениями и зданиями: справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселочного, городского совета по форме согласно дополнению 3; технический паспорт частного здания, выданный Бюро технической инвентаризации.
• На частные жилищные дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 350 кв. м включительно с хозяйственными сооружениями и зданиями: документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание; справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселочного, городского совета по форме согласно дополнению 3; технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации; отчет о проведении технического осмотра на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам из пожарной безопасности, санитарному законодательству, которые действовали на момент окончания строительства, составленный организацией, имеющей соответствующую лицензию, и согласован с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.
• На частные жилищные дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью более чем 350 кв. м с хозяйственными сооружениями и зданиями: документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание; справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселочного, городского совета по форме согласно дополнению 3; технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации; отчет о проведении технического обследования на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам из пожарной безопасности, санитарному законодательству, которые действовали на момент окончания строительства, составленный организацией, имеющей соответствующую лицензию, и согласован с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.

Инспекция государственного архитектурностроительного контроля рассматривает поданные застройщиком документы и в течение десяти рабочих дней принимает решение относительно выдачи сертификата.

На основании поданных документов Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля принимает решение о привлечении застройщика к административной ответственности за сооружение частного здания без разрешения на выполнение строительных работ и о наложении штрафа в порядке, установленном в соответствии со ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

Инспекция государственного архитектурностроительного контроля оформляет сертификат в день предъявления документов о внесении платы за выдачу сертификата и уплату штрафа.

Оцениваться процедура узаконивания вводимых в эксплуатацию строений будет исходя из фиксированного административного штрафа в размере 170 грн. и стоимости сертификата соответствия, рассчитываемой в пределах 0,5-0,7 минимальных зарплат. Таким образом, общая стоимость процедуры не превысит 800 грн.

Получение сертификата соответствия для жилых домов общей площадью до 350 кв. м станет возможно только после прохождения технического осмотра, а для домов общей площадью свыше 350 кв. м - на основании детального технического обследования, причем будут выполняться исключительно лицензированными организациями.

Сертификат выдается должностным лицом Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в разрешительном центре по месту расположения частного здания.

По общему же правилу, в соответствии со ст. 30' Закона Украины «О планировании и застройке территорий», принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов осуществляется на основании сертификата соответствия, который выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля. (Порядок принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденный постановлением Кабинета министров Украины от 8 октября 2008 г, N 923, (в редакции постановления Кабинета министров Украины от 20 мая 2009 г. № 534); Письмо Государственной архитектурностроительной инспекции от 04.11.2009 г. № 22/7-7125 «Относительно выдачи инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля сертификата соответствия»).

Сертификат соответствия - документ, удостоверяющий соответствие завершенного строительством объекта проектной документации государственным строительным нормам, стандартам и правилам.

Для получения сертификата соответствия заказчик или уполномоченное им лицо территориальному органу Госархстройинспекции, предоставившему разрешение на выполнение строительных работ, подает: • письменное заявление (по форме, приведенной в Дополнении 2 до принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов, Постановление КМУ от 8 октября в 2008 г., № 923); • проектную документацию на строительство объекта, согласованную и утвержденную в установленном законодательством порядке; • акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектировочной и генподрядной организациями, субподрядными организациями, осуществлявшими строительство, генпроектировочной организацией, заказчиком, страховой компанией (если объект застрахован). Акт готовности объекта к эксплуатации подлежит согласованию по письменному обращению заказчика в течение 10 рабочих дней исполнительным комитетом сельского, поселочного или городского совета, или местной государственной администрацией и органами, к полномочиям которых по закону принадлежит участие в принятии завершенных строительством объектов в эксплуатацию.

Если в отмеченный срок акт готовности объекта к эксплуатации не согласован с упол-номоченным органом или не поданы замечания в письменной форме, он считается таким, который согласован указанным органом без замечаний.

По результатам рассмотрения заявления с документами, которые прилагаются к нему, и итоговой проверки (если такая проводилась) территориальный орган Госархстройинспекции в течение двух рабочих дней принимает решение о выдаче сертификата соответствия или отказе.

Территориальный орган Госархстройинспекции оформляет в течение двух рабочих дней с даты принятия решения о выдаче сертификата соответствия, о чем делается соответствующая запись.

Сертификат соответствия выдается должностным лицом территориального органа Госархстройинспекции в разрешительном центре по месту расположения завершенного строительством объекта.

Датой принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта является дата выдачи зарегистрированного сертификата соответствия.

После этого оформляется право собственности на построенный дом и заключаются договора на электроснабжение, газоснабжение и др.

Якимяк Олег
Управляющий партнер, адвокат ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры»
Property times №24(318) 12.07.2010

Назад