Публікації

Намерения законодателя воплотить в Украине принципы национальной ценности земли для развития земельного рынка пока тщетны

В 2010 году законодательство, регулирующее сферу земельного права, подверглось некоторым изменениям, спровоцированным политическими и экономическими фактора-ми. Вследствие этих нововведений законодатель, с одной стороны, упрощает возмож-ность граждан приобретать права на земельные участки, но с другой - сознательно ставит преграды для их реализации. Рассмотрим последние изменения к земельному законодательству.
1.
С 11 июля 2010 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в статью 20 Закона Украины «Об аренде земли» (далее - Закон об аренде).
На смену формулировке статьи 20 Закона об аренде, где «Заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды земли проводится в порядке, установленном законом», внесено новую.
В последней редакции статья 20 Закона об аренде имеет следующее изложение: «Заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Право аренды земельного участка возникает со дня государственной регистрации этого права, в соответствии с законом, регулирующим государственную регистрацию имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений».
Таким образом, статья 20 Закона об аренде принята в соответствии со статьей 125 Земельного кодекса Украины.
Внеся такое изменение, Законодатель четко определил момент возникновения права аренды на земельный участок и конкретизировал ссылку на нормы законодательного акта, регулирующего порядок государственной регистрации имущест-венных прав на недвижимое имущество и их обременений, а именно - Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее - Закон о регистрации).
Государственная регистрация осуществляется согласно Закону о регистрации, однако, опять-таки, Законодатель не указал названия конкретного органа, который может осуществить такую государственную регистрацию.
Согласно пункту 2 Заключительных и Переходных положений Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.2010 г № 1878-VI (далее - Закон о внесении изменений), установлено: государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, определенном этим Законом, с 1 января 2012 года.
Впрочем, пунктом 3 Заключительных и Переходных положений Закона о внесении изменений установлено, что до 1 января 2012 года государственная регистрация договоров аренды земельных участков проводится территориальными органами земельных ресурсов.
Однако проблема в том, что в данном пункте речь идет о регистрации договора аренды земельного участка как документа, а не самого права аренды, с момента государственной регистрации которого такое право возникает, что и предусмотрено в статье 20 Закона об аренде и статье 125 Земельного кодекса Украины.
Таким образом, Законодатель вроде бы и предоставил возможность реализовать и закрепить право гражданина на аренду земельного участка, но в то же время сдерживает его фактическую реализацию своими примитивными неточностями.
Остается только ждать, пока не будет принята и настроена единая система регистрации имущественных прав на недвижимое имущество.

2.
Приказом Госкомзема № 168 от 15 февраля 2010 года был утвержден Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам (далее - Приказ № 168), которым детально регламентированы процедура формирования и присвоения кадастрового номера земельного участка и внесения соответствующих сведений в государственный реестр земель.
Согласно этому Приказу кадастровые номера присваиваются всем земельным участкам независимо от форм собственности. При переходе права собственности на земельный участок от одного лица к другому, при установке других, кроме права собственности, вещных прав на земельный участок кадастровый номер остается без изменений. Кадастровые номера земельных участков, которые на момент вступления в действие Приказа № 168 предоставлены в собственность (пользование) и не имеют кадастровых номеров и земельных участков, которые образуются впервые, формируются территориальными органами Госкомзема. Плата за это не взимается.
О присвоении кадастрового номера отдельному земельному участку соответствующим структурным подразделением Центра ГЗК представляется выписка из государственного реестра земель.
Однако следует отметить, что кадастровый номер присваивается земельному участку в момент регистрации документа, удостоверяющего право на земельный участок. Возникает своего рода казус: без заключенного и нотариально заверенного договора, удостоверяющего право на земельный участок, невозможно присвоить кадастровый но-мер, а без кадастрового номера нотариус откажет заверить договор отчуждения дома, расположенного на земельном участке, который находится в пользовании, ссылаясь на отсутствия кадастрового номера такого земельного участка.

3.
Статьей 10 Закона Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, на них размещенных, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости», установлено, что лица, получившие специальное разрешение (лицензию) на пользование недрами, имеют право инициировать отчуждение (выкуп) земельных участков и объектов недвижимости, размещенных на них.
Статьей 6 этого же Закона предусмотрено, что меры, связанные с отчуждением земельных участков и других объектов недвижимого имущества, осуществляются за счет средств соответствующих бюджетов.
Однако, принимая во внимание возможности пополнения местных бюджетов, реализация этого права невозможна из-за проблем финансирования такого отчуждения.
Поэтому законопроектом «О внесении изменений в Закон Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, на них размещенных, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» № 6368 предлагается внести изменения. Предусмотреть положение, допускающее выплату компенсации собственнику земельного участка из средств инициатора отчуждения земли и недвижимого имущества, и положение, согласно которому земельный участок, выкупленный за счет средств лиц, получивших специальное разрешение (лицензию) на пользование недрами, передается в собственность инициатору отчуждения исключительно в целях, связанных с обеспечением общественных нужд или общественной необходимости.

4.
Следует также вспомнить обещанные для внесения Арсением Яценюком законопроекты относительно урегулирования рынка земли, согласно которым предлагается закрепить право собственности на земельные участки за гражданами Украины, обязанность владельцев обрабатывать свои земельные участки, запрет изменять целевое назначение земельных участков и осуществлять их отчуждение (куплю-продажу) исключительно через государственное предприятие.

5.
Напомним, на рассмотрение Верховной Рады Украины внесен Законопроект «О рынке земель», целью которого является правовое регулирование вопросов, связанных с организацией и функционированием рынка земель в Украине. Инициаторы законопроекта определяют правовые и экономические принципы рыночного оборота земельных участков, устанавливают порядок их продажи и прав на них на земельных аукционах. Предусмотрены также строгие требования относительно целевого использования и запрета его изменения для земель сельскохозяйственного назначения, установление правовых ограничений по предотвращению спекулятивных операций и монополизации рынка земель сельхозназначения, определение эффективного собственника таких земель.

6.
Следует обратить внимание и на дополненную статью 7 Закона Украины «Об аренде земли», где говорится: «К лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, переходит также право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим при-обретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение».
Следовательно, отчуждение собственником жилого дома, здания или сооружения может происходить только после надлежащего оформления им земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. Другими словами, земельный участок должен быть вынесен в натуре, с присвоенным надлежащим кадастровым номером и оформленным правом собственности на такой земельный участок.
Данная процедура направлена на то, чтобы не допустить наличие различных собственников у земучастка и у расположенного на ней недвижимого объекта, что всегда приводит к возникновению конфликтов и судебных разбирательств. Однако это ограничит собственникам свободу распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Стоит напомнить, что на рассмотрение Верховной Рады Украины внесены законопроекты: «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно использования земель обороны» № 6644 от 02.07.2010 г, устанавливающие строгие условия контроля продажи земель обороны и недвижимого имущества на таких землях; и «О внесении изменений в подпункт «б» пункт 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины» № 7009 от 21.07.2010 г, касающихся запрета изменения целевого предназначения земельных участков для ведения лесного хозяйства.
Таким образом, анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод: да, законодатель пытается воплотить принципы национальной ценности земли для развития рынка земли в Украине. В то же время можно констатировать, что такие попытки напрасны, так как действующий механизм реализации прав на землю все еще отсутствует.

Олег Матвийчук
Юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры»
Property times №33(327) ноябрь 2010