Публікації

Реальные масштабы афер и последствия влияния кризиса на жилищное строительство можно оценить не ранее завершения действия моратория

Верховная Рада 9 сентября сего года одобрила законопроект № 6687, который вносит изменения в Закон «О предотвращении воздействия мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Таким образом, парламентарии еще на год, до 1 января 2013 года, продлили ряд положений Закона, касающихся осуществления кредитно-финансовыми учреждениями льготного кредитования застройщиков жилья, запрета увеличивать процентную ставку по кредитам, запрещения расторжения физическими и юридическими лицами любых договоров о передаче застройщиками завершенного жилья. В том числе был продлен мораторий на разрыв и инвестиционных договоров в жилищное строительство. Данный запрет не применяется, если определенный срок принятия в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев. Согласно официальной версии, внесенными изменениями государство пытается спасти строительную отрасль от дефолта и увеличить шансы инвесторов на получение уже оплаченного продукта. О «букве» и «духе» Закона, а также о проблемах недостроев мы общались с Юлией Василенко, юристом юридической компании «Кушнир, Якимяк и Партнеры».

PT.: Юлия Владимировна, как Вы оцениваете внесенные изменения: настолько ли полезны они для рынка недвижимости, как о них говорят приверженцы?
Ю. В.: Такой мораторий действительно улучшает ситуацию для застройщиков: дает дополнительное время на сбор необходимых для дальнейшего строительства средств; защищает от судебных тяжб, которые в свою очередь также требуют финансовых затрат; дает время на получение от государственных органов соответствующих разрешений, согласований и прочих строительных документов; предоставляет отсрочку по уплате паевых взносов на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов и взносов в целевые фонды местных бюджетов.
Кроме того, такие изменения законодательства выгодны и государству, поскольку способствуют удержанию иностранных инвестиций на территории Украины, стабилизации одной из главных отраслей украинского рынка и снижению темпов развития финансового кризиса.
В то же время данный Закон практически не учитывает и не защищает интересы инвесторов.

PT.: Каких же норм для защиты инвестора, по Вашему мнению, в данном документе не достает?
Ю. В.: В частности, инвестор по-прежнему не может разорвать инвестиционный договор, несмотря на невыполнение застройщиком своих обязательств, и потребовать возврата своих средств. Недобросовестные застройщики активно используют эту антикризисную норму. А с продлением моратория теперь они смогут и далее продолжать затягивать сроки сдачи домов и не возвращать кредиты вплоть до 2013 года. Компании, осуществляющие строительные махинации, по сути, получили дополнительное время для ведения своей незаконной деятельности, а инвесторы лишились тех немногих законных механизмов защиты своих прав и интересов. В результате действия этой антикризисной нормы многие инвесторы оказались в критической ситуации. Появился риск, что реальные масштабы афер и последствия влияния кризиса на жилищное строительство на первичном строительном рынке Украины можно будет оценить не ранее завершения дей-ствия моратория. А до тех пор приходят в негодность незащищенные стройконструкции и оборудование, увеличивается количество обманутых инвесторов, вносятся изменения в действующее законодательство, влияние которых невозможно предугадать, увеличивается стоимость строительных материалов, обесцениваются вложенные средства. По сути, чем дальше откладывается срок окончания строительства, тем ниже рентабельность вложенных средств, соответственно, уменьшается и возможность их возврата инвесторам.

PT.: Получается, положений моратория недостаточно, дабы полностью стабилизировать строительную отрасль и увеличить шансы инвесторов не потерять вложенные средства?
Ю. В.: Выходит, недостаточно. Ведь большинство сегодняшних проблемных объектов стали таковыми не из-за желания застройщиков целенаправленно обмануть инвесторов, а из-за непродуманной концепции и некачественного проекта, вследствие чего у них отсутствует возможность привлечения инвестиций. Вспомните, как проекты недвижимости реализовывались раньше - без должного анализа рынка, прогнозирования спроса, учета перспективного развития территории. Оно и понятно: при большой разнице между ценой продажи и себестоимостью выгоднее было быстрее строить, не теряя времени на тщательное проектирование и оптимизацию. Так, стадия «проект» выполнялась как можно скорее и схематично, а смета рассчитывалась по аналогам, поскольку на подготовку собственных данных времени не хватало. Строительство начиналось едва лишь была готова документация на свайное поле. То есть к моменту начала стройки можно было оценить лишь 10% работ! Кроме того, в спешке застройщики совершали ошибки, которые впоследствии вели к удорожанию квадратного метра. Например, недостаточный анализ геологии, гидрологии и воздействия строящегося здания на окружающую застройку приводил к последующей борьбе с трещинами в соседних строениях, исправлению неравномерной осадки дома и т. д.

PT.: Какие же изменения, Вы считаете, следует внести в законодательные акты для защиты инвесторов?
Ю. В.: С целью стабилизации рынка застройки жилья в нормативном поле необходимо предусмотреть, чтобы ранее взятые резидентами кредиты в иностранной валюте для жилищного строительства в банках можно было перевести в гривну по тому курсу, который будет на день вступления данного Закона в силу. Такое изменение позволит частично перекрыть риски инвесторов в связи с данным мораторием.
А во избежание противодействия махинациям застройщиков, а именно многократным продажам одних и тех же квартир разным лицам, создать механизм, при котором нотариус при оформлении таких инвестиционных договоров будет фиксировать, что определенная квартира в проекте дома принадлежит определенному лицу и иное лицо приобрести данную квартиру уже не может.

PT.: Как же быть инвестору в данной ситуации: есть возможность решить проблему с достройкой дома, не дожидаясь начала активных действий со стороны стройкомпании?
Ю. В.: Один из механизмов спасения инвестиций от недобросовестного застройщика - организоваться путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и добиваться признания права собственности ЖСК на объект незавершенного строительства (ОНС). После этого кооператив сможет сменить застройщика и привлечь дополнительное финансирование.

PT.: Каким образом можно переоформить ОНС на ЖСК?
Ю. В.: Если застройщик готов помочь инвесторам достроить дом, он должен в первую очередь зарегистрировать на себя право собственности на недостроенный объект. Ведь пока он не введен в эксплуатацию или право собственности на него не зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации (БТИ), то с юридической точки зрения объекта не существует. Именно Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (№ 800 от 25.12.2008 г.) детальнее прописывает возможность регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. Возможность регистрировать право собственности на ОНС была закреплена на законодательном уровне (часть 2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины) и ранее, но процедура не была детализирована, и поэтому на практике осуществить ее было проблематично. После регистрации недостроя на застройщика инвесторы с его согласия переоформляют ОНС на ЖСК. А далее достраивают дом с этим же застройщиком либо нанимают другого.

PT.: Как юридически выглядит процесс переоформления ОНС на ЖСК?
Ю. В.: Для того чтобы застройщик мог передать ОНС в собственность ЖСК, инвесторы отступают кооперативу право требования к застройщику по их договорам инвестирования. В итоге ЖСК имеет право требования на передачу ему ОНС стройкомпанией.

PT.: А какие документы нужны стройкомпа- нии, чтобы оформить право собственности на незавершенный объект?
Ю. В.: С целью оформить ОНС на себя застройщик должен принести документы на земельный участок, разрешения на осуществление строительных работ и проектно-сметную документацию.

PT.: А если застройщик откажется помогать инвесторам?
Ю. В.: Если застройщик не идет на компромиссный вариант, что часто бывает на практике, тогда инвесторы могут обратиться в суд с просьбой признать право собственности на проинвестированные квартиры как часть ОНС. Если суд выносит решение в пользу инвесторов, тогда они, имея на руках такой документ, обращаются в БТИ и регистрируют права на квартиры, после чего вносят их в качестве паев в актив ЖСК, и уже без участия застройщика могут достраивать дом.

PT.: Не слишком ли рискованный процесс для самих инвесторов?
Ю. В.: Процесс рискованный ив первом, и во втором случае. Самый сложный вопрос здесь - найти финансирование. Если люди решили выкладывать собственные дополнительные деньги, тогда многое зависит от уровня их организованности. Ведь если в проекте берут участие несколько сотен инвесторов, то, как показывает практика, обязательно найдутся нежелающие отдавать свои кровные финансовые средства. И здесь уже многое решает сам диалог между инвесторами. Ведь юридически как-то принудить человека достроить никак нельзя, лишь предложить переуступить свои права требования либо собственности другому инвестору.

Юлия Василенко
Юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры»
Property times №34(328) декабрь 2010