Публікації

Покупка квартиры в новостройке: какие налоги платит застройщик и покупатель

Если человек выплатил весь кредит с процентами, банк должен вывести недвижимость из залога даже при невыплаченном штрафе

Статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Інститути спільного інвестування на сьогоднішній день в будівництві об'єктів нерухомості використовуються достатньо активно. Це да можливість одночасно фінансувати будівництво декількох об’єктів, здійснювати ефективне управління фінансами та податкове планування. Вимоги законодавства при використання ІСІ для забудовника є лояльніші ніж при використанні механізму фінансування будівництва з випуском забудовником цільових облігацій. Крі того в ситуації з ІСІ, всю технічну роботу виконує команда Компанії з управління активами (КУА), а не забудовник. В наших реаліях спостерігається відхід від класичного варіанта інвестування, де інвестори розміщують кошти, ляхом придбання цінних паперів з метою отримання прибутку, а ІСІ такі кошти направляє на будівництво об’єктів нерухомості. В нас інвесторами ІСІ є ті хто хоче купити безпосередньо нерухомість.

Відповідно до пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.

Таким чином, операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню ПДВ на загальних підставах.

Враховуючи зазначене, операцією з першого постачання житла вважатимуться операції з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства-забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій.

Щодо порядку оподаткування податком на прибуток підприємств, то згідно з підпунктом 133.1.1 пункту 133.1 статті 133 ПКУ резиденти - суб'єкти господарювання - юридичні особи, які провадять господарську діяльність як на території України, так і за її межами, крім юридичних осіб, визначених пунктами 133.4 та 133.5 цієї статті, є платниками податку на прибуток підприємств.

Об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які виникають відповідно до положень розділу III «Податок на прибуток підприємств» Кодексу (підпункт 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 ПКУ).Таким чином, об’єктом оподаткування податком на прибуток є фінансовий результат до оподаткування, визначений за правилами бухгалтерського обліку, відкоригований на різниці відповідно до розділу ІІІ ПКУ.

Водночас, відповідно до пп.141.6.1 п.141.6 ст.141 ПКУ від оподаткування звільняються кошти спільного інвестування, а саме: кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).

Кошти спільного інвестування, які визначаються п. 141.6.1. ПКУ, не включаються у ІСІ в об'єкт оподаткування податком на прибуток. Але це стосується тільки коштів спільного інвестування.

Так як залучені кошти від фізичних осіб через інвестиційні договори чи форвардні контракти не є коштами спільного інвестування до того як завершено будівництво, то продаж нерухомості на етапі її будівництва в такий спосіб, містить ризики для забудовників.

Використання закладних для цілей залучення коштів у будівництво взагалі є неправомірною діяльністю, на думку фахівців.

Заставні відносяться до боргових цінних паперів , згідно з ЗУ «Про цінні папери та фондовий ринок», відтак, такий цінний папір хоча і має забезпечення у вигляді нерухомості, не надає його власнику прав на нерухомість.

Покупець нерухомості буде сплачувати податок 5% відповідно до п.172.1 ПКУ тільки якщо буде продавати цю нерухомість раніше ніж спливе три роки з моменту придбання, або у випадку продажу незавершеного будівництвом об’єкту.

Оксана Шпула
Незалежний аудитор, ТОВ «Бюро Аудиту»
Для порталу «Столичная недвижимость» від 17.05.2017