Публікації

Целевые облигации в строительстве

1. Кто может стать эмитентом целевых строительных облигаций?

2. Этапы выпуска целевых облигаций в строительстве? Последние изменения законодательства в данной области?

3. Проблемы, с которыми сталкиваются застройщик в процессе эмисси целевых облигаций?

4. Проспект эмиссии целевых «строительных» облигаций: что он должен содержать?

5. Процедура регистрации проспекта эмиссии и выпуска целевых облигаций в строительстве: что необходимо посоветовать Застройщикам-эмитентам?

6. Размещение целевых «строительных» облигаций: схемы, методы, отчетность? Их погашение?

Говоря о целевых «строительных» облигация, на мой взгляд необходимо исходить из того что сам по себе данный финансовый инструмент не разрабатывался и не предназначался для инвестирования в строительство. По существу – это вынужденная альтернатива финансово-кредитным механизмам и другим финансовым услугам дающая возможность «выживать» застройщикам. В силу того, что закон не запрещает, а сам инструмент, пускай с некоторыми шероховатостями но, применим в строительстве (при чём с выгодой для застройщика), то данный фондовый инструмент стал достаточно популярным способом инвестирования строительства.

Попробуем разобраться в природе целевых облигаций для понимания «плюсов» и «минусов» применения данной схемы при инвестировании в строительство.

Некоторой сложностью есть уже тот факт, что законодатель не даёт единого определения облигации. Это и ценная бумага, и имущество, и документ, и товар, и валютная ценность.

Но, по сути, для эмитента, облигация – это денежный документ, удостоверяющий внесение её собственником денежных средств и подтверждает обязательство возместить собственнику в предусмотренный срок номинальную стоимость облигации с выплатой фиксированного процента.

Целевые облигации – облигации выполнение обязательств, по которым разрешается товарами и/или услугами соответственно установленным условиям размещения таких облигации.

После внесения изменений в ЗУ «Об инвестиционной деятельности» непосредственно утверждается, что инвестирование и финансирование строительства жилых объектов возможно кроме прочего и посредством выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром является единица такой недвижимости.

Эмитентом таких облигаций может быть предприятие, которое является собственником или получило права на пользование земельным участком, на котором будет размещаться объект строительства, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям. Срок пользования земельным участком не может быть меньшим, чем срок выполнения строительных работ согласно с проектной документацией и сдачи объекта в эксплуатацию.

ЗУ «О ценных бумагах и фондовой бирже» практически не ограничивает субъектов выпуска облигаций в понимании организационно-правовой формы.

Предприятие-эмитент облигаций должно иметь определённое в Уставе полномочие на выпуск облигаций и сформированный уставной фонд, заключить договор с депозитарием (при бездокументарной форме облигаций) или с регистратором (при документарной форме), определить торговца по ценным бумагам, получить рейтинг долгового инструмента.

Следует различать понятия «выпуск облигаций» и « эмиссия облигаций (серия)»

Выпуск облигаций имеет разные условия эмиссии, но предоставляет одинаковые права их собственникам независимо от времени их размещения и приобретения.

Эмиссия облигаций последовательность действий эмитента направленный на выпуск и размещение облигаций, которые предоставляют их собственникам одинаковые права и имеют одинаковые условия размещения, обращения, выплаты доходов и погашения.

Из этого следует, что выпуск облигаций может иметь неограниченное количество серий, которое отличается номинальною стоимостью, сроками их размещения и погашения.

Процедура регистрации проспекта эмиссии и выпуска целевых облигаций в строительстве предусмотрена Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утверждённым решением ГКЦБФР №322 от 17.07.2003г.

Проспект эмиссии облигаций – документ, который содержит информацию об открытом (публичном) размещении, а именно:

1. Оговорка (и это является новшеством) следующего содержания: «Регистрация выпуска облигаций и проспекта эмиссии облигации, которая проводиться Государственной комиссией с ценных бумаг и фондового рынка, не может рассматриваться как гарантия стоимости этих облигаций. Ответственность за достоверность данных приведённых в поданных для регистрации выпуска облигаций документах, несут лица подписавшие эти документы.»

2. Информация об эмитенте (название, месторасположение, дата учреждения и внесения изменений, список учредителей, структура управления, предмет и цель деятельности, размер уставного и собственного капиталов, анкетные данные должностных лиц и уровень их заработных плат за последний квартал.

3. Информацию о финансовом состоянии эмитента (перечень имеющихся лицензий, объём реализации основных видов продукции, ведомости о предприятиях в которых эмитент владеет больше чем 10% уставного капитала, ведомости о дочерних предприятиях эмитента, ведомости об участии эмитента в холдингах, концернах, ассоциациях, перечень основных конкурентов, информация о финансовых обязательствах эмитента, перспективы деятельности эмитента на текущий и последующий год., финансовый отчёт за последние три года)

4. Информация об облигациях (реквизиты решения о размещении облигаций, количество облигаций, номинальная стоимость облигаций, общая номинальная стоимость выпуска, форма существования (документарная/бездокументарная) облигаций, способы обеспечения облигаций, цель эмиссии, права предоставляемые собственникам, уровень рейтинговой оценки, порядок размещения облигаций, порядок оплаты облигаций, условия и срок окончания оборота облигаций, порядок погашения (передачи товара) облигаций)

5. Перечень и результаты предыдущих выпусков облигаций

6. Перечень лиц владеющих больше чем 10% уставного капитала эмитента, размер доли в уставном капитале которой владеют должностные лица эмитента.

7. Другие ведомости предусмотренные и не предусмотренные законодательством.

На мой взгляд, оправданно популярным способом размещения целевых облигаций путём заключения договора инвестирования строительства посредством купли-продажи целевых облигаций. Такой вариант даёт возможность застройщику не тратить средства на нотариальное удостоверение и возможность первичного оформления в собственность вновь построенных помещений, так как договор инвестирования в отличии от договора купли облигаций является правоустанавливающим.

Якимяк Олег
Управляющий партнер, адвокат ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры»
Property Times