Публікації

Закон, що скасовує пайову участь забудовників, залишив без відповіді ряд питань

Система законодавства, яке регулює відносини в містобудівній галузі достатньо громіздка та розгалужена. На теперішній час у зв’язку із прийняттям значної кількості нормативно-правових актів, які вносять зміни до законодавства, що регулює відносини у сфері будівництва, особливої уваги заслуговує етап здачі в експлуатацію збудованого об’єкта, а саме нещодавні зміни до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Протягом останніх двох років до Верховної Ради України було подано декілька законопроектів щодо скасування інституту пайової участі. Основними аргументами проти існування такого явища є створення бар'єрів для підприємницької діяльності, що погіршує індекс легкості ведення бізнесу Doing Business в Україні, а також корупційна складова та відсутність цільового призначення використання коштів з пайової участі.

До прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», до здачі об’єкту в експлуатацію, на забудовника був покладений обов’язок укласти договір із органом місцевого самоврядування про пайову участь у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста. Розмір пайової участі був встановлений у розмірі не більше 10 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта для нежитлових будівель та 4% для житлових будинків.

У зв’язку із прийняттям 20 вересня 2019 року Верховною Радою України Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», із Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» виключено статтю 40, яка передбачає обов’язок замовника, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті. Однак, вказана норма набере чинності лише з 1 січня 2021 року.

Згідно із пояснювальною запискою до законопроєкту, метою впровадження таких змін є поліпшення інвестиційного клімату України за окремими напрямами, обраними внаслідок комплексної оцінки відповідності законодавства України кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку в методології рейтингу Doing Business.

При цьому, на 2020 рік встановлений період, протягом якого пайова участь сплачуватиметься за наступними ставками:

• в розмірі 4% від загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта для нежитлових будівель та споруд;
• в розмірі 2% для житлових будинків;
• для промислових об’єктів сплата пайової участі у 2020 році не передбачена.

Також, вказаним Законом доповнено Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» нормою, яка забороняє органам, що здійснюють управління у сфері містобудівної діяльності, архітектурно-будівельного контролю та нагляду вимагати від забудовника надання будь-яких послуг, матеріальних або нематеріальних активів, у тому числі здійснення будівництва об’єктів.

При цьому, варто звернути увагу, що на місцевому рівні питання сплати пайової участі у розвиток інфраструктури конкретного населеного пункту регулюється рішеннями відповідних органів місцевого самоврядування, які визначають різні ставки залежно від регіону будівництва. Питання приведення у відповідність таких рішень сільських, селищних, міських рад до ставок, передбачених Законом на 2020 рік після набрання чинності Законом, залишається відкритим. Також, невирішеним залишилось питання щодо необхідності сплати замовником пайової участі в разі початку будівництва у 2020 році, а завершення, наприклад у 2021.

Окрім очевидних здобутків, які декларує парламент після прийняття такого Закону, варто звернути увагу на можливі негативні наслідки скасування пайової участі. Зокрема, скасування необхідності сплати забудовником коштів до місцевих бюджетів не обов’язково призведе до зменшення цін на житлову нерухомість для покупців житла. Крім того, прийнятим Законом не передбачено, як покриватиметься дефіцит місцевих бюджетів, які втратять значне джерело надходжень, які відповідно до Закону, спрямовувались на фінансування місцевих програм розвитку, будівництво доріг, майданчиків, дитячих садків тощо який виникне внаслідок недоотримання коштів, які попередньо оплачувались в якості пайової участі. Залишається покладатись на думку народних депутатів та профільного Міністерства, які припускають, що місцеві бюджети наповнюватимуться за рахунок підвищення ставок податку на нерухомість та земельного податку.

Інформаційне агентство «Інтерфакс-Україна»

Ольга Чайковська-Тимкович
Адвокат ЮФ «Кушнір, Яким'як та Партнери»
Інформаційне агентство «Інтерфакс-Україна» 25 жовтня 2019

Назад