Публікації

Не віддати зайвого: які платежі є обов’язковими при купівлі-продажу квартир

1) Зміни у сфері нерухомості та будівництва у 2019 році.

У 2018 році Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розпочало процес оновлення застарілих ДБН та нормативної бази в будівництві. Надалі, протягом першого кварталу 2019 року були прийняті та набрали законної сили нормативно-правові акти у сфері будівництва, спрямовані на покращення бізнес-клімату в Україні та зростання позиції держави у міжнародному рейтингу Doing Business. Так, за показником «Отримання дозволів на будівництво» за 2 роки Україна покращила позицію з 140 на 30 місце.

Зміни податкового законодавства, спрямовані на покращення адміністрування та перегляду ставок окремих податків і зборів, частково вплинули і на будівельну галузь. Зокрема, 01.01.2019 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо покращення адміністрування та перегляду ставок окремих податків і зборів». Зміни, внесені цим Законом стосуються будівництва, яке здійснюється на підставі будівельного паспорта. Так, раніше на підставі будівельного паспорта було дозволено споруджувати будинок площею до 300 кв.м., натомість даними змінами таку площу збільшено до 500 кв.м., однак за умови сплати коштів пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту.

Деякі зміни торкнулись також процедури будівельної амністії, яка дозволяє ввести в експлуатацію та оформити право власності на будівлі, збудовані без дозвільних документів на будівництво. 18.01.2019 року набрав чинності Наказ Міністерства регіонального розвитку та житлово-комунального господарства №342 від 14.12.2018 р., яким були внесені зміни до Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт. Даним наказом скасовано необхідність отримання довідки про відповідність місця розташування об'єкта державним будівельним нормам, яку видав місцевий орган містобудування та архітектури. Також наказом передбачено можливість подання заяви про прийняття в експлуатацію самочинно збудованого об’єкта та всіх необхідних документів через електронну систему здійснення декларативних та дозвільних процедур у будівництві.

Низка змін до законодавства у сфері будівництва була прийнята урядом з метою дерегуляції господарської діяльності та, зокрема, будівельної галузі. 27.03.2019 року Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності», якою, серед іншого, було затверджено Порядок реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна. До цього часу законодавством не було визначено процедури надання адрес готовим об’єктам будівництва, яким займались органи місцевої влади на власний розсуд. Відсутність чіткої процедури із надання адрес часто призводила до зловживань та штучного ускладнення процедури реєстрації нових об’єктів нерухомості. Зокрема, відповідно до затвердженого порядку, адреса об’єкта будівництва присвоюється під час надання будівельного паспорта забудови земельної ділянки або містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки. З дати прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта присвоєна відповідно до цього Порядку адреса об’єкта будівництва автоматично вважається адресою об’єкта нерухомого майна та не потребує прийняття додаткових розпорядчих документів відповідними уповноваженими органами з присвоєння адреси.

Також, в рамках дерегуляції будівельного ринку в березні 2017 року була введена електронна реєстрація декларацій про готовність об’єктів до експлуатації, яка поширювалася тільки на об’єкти класу наслідків СС1. Надалі, Постановою Кабінету Міністрів України «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності» було спрощено реєстрацію декларації про готовність об’єкта будівництва до експлуатації через розширення функціоналу електронного кабінету працівників державного архітектурно-будівельного контролю, а також визначення статусу електронного сервісу як електронного кабінету замовника. Це рішення спрямоване на збільшення використання можливостей електронного урядування в сфері реєстрації об’єктів нерухомості та зменшення особистої взаємодії забудовників з органами державного архітектурно-будівельного контролю.

У 2017 році Мінрегіонбуд розробив перелік нескладних робіт у будівництві, які можна виконувати без дозволу і після яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. У 2018 році цей перелік був розширений з метою спрощення ведення діяльності у будівництві, а також дерегуляції галузі. Зокрема, було включено роботи з перепланування житлових і нежитлових будинків та приміщень в них (без втручання в несучі конструкції), які відносяться до об’єктів з класом наслідків СС2 і СС3. Постановою КМУ від 20.03.2019 №236 «Про внесення змін до переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію», яка набрала чинності 23 березня 2019 року було затверджено Зміни до Переліку і включено до них усі житлові та нежитлові об’єкти, які належать також до категорій СС2 і СС3.

Також з 1 квітня 2019 року набрали чинності нові ДБН В.2.2-40:2018 «Будинки і споруди. Інклюзивність будівель і споруд. Основні положення». Нормами вказаних ДБН чітко регламентовано обов’язковість влаштування пандусів для користування людьми з інвалідністю та іншими маломобільними групами. Крім того, передбачені обов’язкові вимоги, умови, параметри та технічні характеристики щодо їх встановлення, а також зображені приклади їх влаштування. Згідно з новими ДБН, усі громадські та житлові будівлі, приміщення у них, а також громадський простір мають бути доступними для маломобільних груп населення на рівні з іншими особами. Крім сходів мають обов’язково проектуватися пандуси, ліфти, піднімальні платформи, вертикальні підйомники та інші спеціальні пристрої.

2. Очікувані зміни.

На розгляді у Верховній Раді України перебуває проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості» (реєстр. № 7084 від 06.09.2017 р.). Даним законом пропонується запровадити електронний реєстр проектної документації на будівництво, державну реєстрацію речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, а також вдосконалити чинне законодавство щодо присвоєння адрес об’єктам будівництва та закінченим будівництвом об’єктам.

Також, в проекті Закону України № 7085 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у сфері містобудування», який включено до порядку денного VIII сесії Верховної Ради, передбачено створення Єдиної державної електронної системи, яка буде складатися з трьох частин: Електронний кабінет, Реєстр будівельної діяльності та відкритий Публічний портал для громадськості. Закон спрямований на підвищення прозорості у взаємодії між забудовником і органами державної влади, а також доступність для громадськості документів, які є підставою для здійснення будівельних робіт. Даний закон сприятиме захисту прав покупців житла, оскільки саме завдяки Єдиній державній електронній системі покупець житла зможе ознайомитись зі всією актуальною інформацією про об'єкт будівництва, починаючи від отримання забудовником містобудівних умов і обмежень до введення об'єкта в експлуатацію.

Крім того, Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України також активно обговорюється питання скасування пайового внеску на розвиток інфраструктури. Як зазначають представники профільного Міністерства, пайовий внесок в Україні у тому вигляді, в якому він зараз існує, є неефективним, породжує високі корупційні ризики, і не виконує свою головну функцію — розвиток інженерно-транспортної та будівництво нової соціальної інфраструктури населених пунктів. На даний час розмір пайового внеску у розвитку інфраструктури розраховується на підставі загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, яка визначається відповідно до будівельних норм, державних стандартів і правил. Для нежитлових будівель і споруд її граничний розмір складає 10%, для житлових – 4%. Однак, цільове використання цих коштів не контролюється, тому пайовий внесок породжує високі корупційні ризики з боку органів місцевого самоврядування. За підрахунками експертів, повна відміна пайової участі по всій Україні буде сприяти покращенню інвестиційної привабливості та дозволить унеможливити корупційні прояви у будівництві і потрапити в ТОП-20 Doing Business за компонентом «Отримання дозволів на будівництво».

3. Вплив на роботу ріелторів.

Істотні зміни законодавства у галузі нерухомості та будівництва, які були прийняті протягом 2018-2019 років спрямовані на дерегуляцію ускладнених і непрозорих процедур, які стосуються вказаної галузі, оновлення застарілих ДБН, гармонізацію державних будівельних норм зі стандартами ЄС та оптимізація процедури і строків їх опрацювання. Прийняті та очікувані зміни мають на меті покращення інвестиційної привабливості та унеможливлення корупційних проявів у будівництві, а також створення ефективних та прозорих процедур для забудовників при здійсненні будівельних робіт та введенні об’єктів у експлуатацію.

Крім того, низка нормативно-правових актів, які перебувають на розгляді у Верховній Раді України, спрямована на захист прав покупців житла та інформування громадськості щодо проектів будівництва шляхом створення Єдиної державної електронної системи у будівництві та обов’язкової фіксації факту укладення договору щодо набуття права на квартиру чи нежитлове приміщення в незавершеному будівництвом об’єкті в Державному реєстрі прав. Очікувані зміни передбачають набуття майнових прав на квартири та нежитлові приміщення в будинках, які не введені в експлуатацію.

Портал «mind.ua»

Ольга Чайковська-Тимкович
Адвокат ЮФ «Кушнір, Яким'як та Партнери»
Портал «Столична нерухомість» 28 травня 2019

Назад