Публікації

ЖК «Зухвалобуд»: як звести багатоповерхівку з порушенням усіх норм і правил і щоб за це нічого не було

Більшість столичних новобудов споруджуються без повного пакета дозвільної документації. Станом на початок 2019 року 20% житлових комплексів у Києві зводяться без дозволу на будівельні роботи. Понад половину ЖК мають проблеми із землевпорядними документами. Наприклад, з 25 житлових комплексів сумнозвісного «Укрбуду» 23 фігурували в судових розглядах з різних приводів. Загалом, згідно з літнім (2019 рік) дослідженням компанії Monitor.Estate, у Києві налічувалося 152 ризикових об'єкти будівництва, що становить 73% від загальної кількості споруджуваних будинків.

ЯК ПРАВИЛЬНО

Система законодавства, яке регулює відносини в містобудівній галузі достатньо громіздка та розгалужена. Процес створення містобудівних об’єктів, зокрема житла, складається з багатьох етапів та потребує залучення різних фахівців та співпраці з різними органами та організаціями.

Пошук земельної ділянки для об’єкту будівництва

Одним із перших етапів при підготовці до будівництва багатоквартирного будинку є вибір земельної ділянки та оформлення прав на таку ділянку. Для використання земельної ділянки з метою будівництва, чинним законодавством передбачено такі види прав на землю: право власності, право оренди земельної ділянки, право постійного користування та право користування чужою земельною ділянкою для забудови – суперфіцій. До критеріїв вибору земельної ділянки, можна віднести цільове та функціональне призначення ділянки, наявність інфраструктури, зручність приєднання комунікацій, відповідність містобудівній документації та інше.

Призначення обраної для будівництва земельної ділянки повинно відповідати цілям забудовника та дозволяти будівництво на ділянці відповідних споруд. Для цілей будівництва багатоквартирного будинку, найбільш оптимальним цільовим призначенням земель виступає землі житлової та громадської забудови та відповідний вид використання земель. В разі невідповідності цільового призначення земельної ділянки відповідним намірам потенційного забудовника, необхідно пройти відповідну процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки, яка відрізняється залежно від форми власності. Також, при виборі місця розташування майбутнього об’єкту будівництва, необхідно звернути увагу на наявність та відповідність планованого об’єкту містобудівній документації, оскільки відповідно до ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Генеральний план, план зонування території та детальний план встановлюють функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації, а також граничну поверховість, площу забудови та ін.

В свою чергу, невідповідність намірів забудови містобудівній документації, може потягнути за собою відмову в отриманні містобудівних умов та обмежень. Досить тривалий час на практиці займає розробка детального плану або плану зонування, при відсутності яких, за загальним правилом, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється.

Отримання вихідних даних на проектування

Наступним кроком потенційного забудовника є отримання вихідних даних, до яких належать:

1) містобудівні умови та обмеження;

2) технічні умови;

3) завдання на проектування.

Фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва.

Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються документи, вичерпний перелік яких передбачений Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх наданні здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви, затверджується наказом такого органу. Містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об’єкта незалежно від зміни замовника.

Технічні умови на підключення об’єкта до комунікацій.

Фізична чи юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває в її власності або користуванні, має право на одержання технічних умов згідно із поданою нею заявою. Технічні умови повинні відповідати законодавству, містити достовірну інформацію та обґрунтовані вимоги до об’єктів будівництва, а також відповідати намірам заявника щодо забудови земельної ділянки. Порядок видачі технічних умови визначається відповідною компетентною організацією: водопостачання, водовідведення, тепло-, електропостачання, газопостачання, зовнішнє освітлення та інші. Технічні умови надаються протягом 10 робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви та є чинними до завершення будівництва об’єкта незалежно від зміни замовника. Зміни до технічних умов можуть вноситися тільки за згодою замовника. Отримавши технічні умови, замовнику необхідно звернутись до ліцензованих організацій для виготовлення та затвердження проектів постачання відповідних ресурсів, а також подальшого підключення комунікацій.

Найбільшим ризиком при отриманні технічних умов є те, що їх практична реалізація може бути надмірно вартісною для замовника, тому можливість підключення до комунікацій варто дізнаватись та опрацьовувати до прийняття рішення про набуття земельної ділянки для будівництва.

Розробка та експертиза проектної документації

Після отримання містобудівних та технічних умов, замовник будівництва спільно з проектною організацією затверджують завдання на проектування, яке визначає вимоги замовника до планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень об’єкта, його основних параметрів та характеристик. Залежно від намірів замовника та характеристик об’єкта, до складу вихідних даних можуть належати й інші документи. Для забезпечення проектування об’єкта будівництва замовник повинен надати проектній організації (генпроектувальнику) вихідні дані на проектування, а саме: містобудівні умови та обмеження, технічні умови та завдання на проектування. Проектна документація на будівництво об’єктів розробляється відповідно до Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 45 від 16.05.2011 року. Проектна організація при розробці проекту враховує вимоги містобудівної документації, вихідні дані на проектування та дотримання вимог законодавства, будівельних норм, нормативно-правових актів з охорони праці, у тому числі вимог доступності для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Генпроектувальник (проектувальник) і замовник визначають клас наслідків (відповідальності) об’єкта (об’єктів, що входять до складу комплексу (будови)), на підставі якого встановлюється кількість стадій проектування. Проектна документація на будівництво об’єктів не потребує погодження державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, юридичними особами, утвореними такими органами та затверджується відповідно до Порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2011 року № 560.

У випадках, передбачених ч. 4 ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», проектна документація підлягає обов’язковій експертизі, до яких, зокрема належать:

• об’єкти, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками,
• споруджуються на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами,
• споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій та
• об’єкти, які підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».

Експертизу проводять експертні організації, що відповідають визначеним Мінрегіоном критеріям і відомості про які внесені Мінрегіоном до переліку експертних організацій. Підставою для проведення експертизи є договір, укладений між замовником будівництва та експертною організацією.

Особливості будівництва в історичних ареалах та на охоронюваних територіях

В контексті розробки проектної документації, замовнику варто також звернути увагу на особливості отримання погоджень органів охорони культурної спадщини в разі будівництва об’єкту на території історичного ареалу та інших охоронюваних територіях, визначених Законом України «Про охорону культурної спадщини». Донедавна, забудовники на стадії передпроектних робіт були зобов’язані розробляти історико-містобудівне обґрунтування. Однак, на початку 2018 року Кабінет Міністрів України ухвалив постанову «Про внесення змін до Порядку визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць» від 21 лютого 2018 р. № 92, яка скасувала необхідність розробки історико-містобудівного обґрунтування (ІМО) у тих історично населених місцях, де в установленому порядку розроблено й затверджено історико-архітектурні опорні плани. Наказом Мінкультури від 07 грудня 2018 р. № 1079, який набрав чинності 1 січня 2019 р., визнано таким, що втратив чинність, наказ Міністерства культури України «Про затвердження методичних рекомендацій щодо розроблення історико-містобудівних обґрунтувань» від 17 лютого 2012 р. № 122. З цього моменту необхідність розробки історико-містобудівних обґрунтувань скасовано, а проектну документацію на будівництво в охоронюваних зонах потрібно розробляти згідно із затвердженим історико-архітектурним опорним планом.

Крім того, проектна документація на будівництво на охоронюваних територіях, підлягає погодженню Міністерством культури України, як центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культури спадщини, до повноважень якого належить погодження програм та проектів містобудівних, архітектурних та ландшафтних перетворень, меліоративних, шляхових, земляних робіт на пам’ятках національного значення, їх територіях, в історико-культурних заповідниках, на історико-культурних заповідних територіях, у зонах охорони, на охоронюваних археологічних територіях, в історичних ареалах населених місць, а також програм і проектів, реалізація яких може позначитися на об’єктах культурної спадщини.

Дозвіл на будівельні роботи

Після отримання позитивного експертного висновку щодо розгляду проектної документації, замовнику будівництва необхідно звернутись до органу архітектурно-будівельної інспекції для отримання документу, який дає право виконувати будівельні роботи. Вид та порядок отримання такого документу залежить, в першу чергу, від класу наслідків об’єкту будівництва. Замовник має право виконувати будівельні роботи після:

• подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт;
• видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля".

Оскільки багатоквартирні будинки, за загальним правилом, належать до об’єктів з середніми (СС2) або значними (СС3) наслідками, для здійснення будівельних робіт необхідно отримати дозвіл, який видається Державною архітектурно-будівельною інспекцією України на підставі наступних документів: а) заява; б) копія документа, що посвідчує право власності земельною ділянкою; в) проектна документація на будівництво, підтверджена висновком експертизи; г) нотаріальна згода співвласників Будинку на реконструкцію, видана замовнику будівництва; д) копії документів про призначення осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт, та осіб, які здійснюють авторський і технічний нагляд - накази; е) інформація про ліцензію, що дає право на виконання будівельних робіт (нею має володіти генеральний підрядник будівництва (підрядна організація), та кваліфікаційні сертифікати (сертифікат архітектора, що здійснює авторський нагляд, сертифікат інженера, що здійснює технічний нагляд); є) довіреність.

На підставі отриманого дозволу на виконання будівельних робіт виконуються всі будівельні роботи, передбачені проектом.

Прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Для введення (прийняття) в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта потрібно:

• завершити будівельні роботи;
• виготовити технічний паспорт об’єкта;
• визначити кошторисну вартість будівництва за затвердженою проектною документацією, вартість основних фондів, які приймаються в експлуатацію, в т.ч. витрати на будівельні роботи, витрати на машини, обладнання та інвентар;
• укласти договір із органом місцевого самоврядування про пайову участь у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста. Розмір пайової участі не може перевищувати 10 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта для нежитлових будівель та 4% для житлових будинків; При цьому, варто згадати, що протягом останніх двох років до Верховної Ради України було подано декілька законопроектів щодо скасування інституту пайової участі. Основними аргументами проти існування такого явища є створення бар'єрів для підприємницької діяльності, що погіршує індекс легкості ведення бізнесу Doing Business в Україні та відсутність цільового призначення використання коштів з пайової участі.
• складення Акту готовності об’єкта до експлуатації за формою, наведеною в Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 461;
• отримання сертифікату в Департаменті Державної архітектурно-будівельної інспекції на підставі заяви та Акту готовності об’єкта до експлуатації. Строк видачі сертифікату становить 10 робочих днів з дати реєстрації заяви. Заяву щодо отримання сертифіката можна подати через електронну систему здійснення декларативних і дозвільних процедур у будівництві. Слід звернути увагу, що багатоквартирні житлові будинки приймаються в експлуатацію за умови дотримання вимог державних будівельних норм щодо створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.
• реєстрація права власності на об’єкт будівництва.

Заключним етапом виступає реєстрація права власності на новозбудований об’єкт. Після отримання сертифікату готовності, право власності на новозбудований об’єкт підлягає державній реєстрації. Обов’язок державної реєстрації, за загальним правилом, покладається на забудовника, однак, залежно від обраної ним схеми залучення коштів, державна реєстрація права власності на окремі квартири може здійснюватись також і інвестором. Відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127, для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна подаються:

1. документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
2. технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
3. документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси;
4. письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);
5. договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

Для будівництва об’єктів містобудування можуть використовуватись як власні кошті, так і залучатись в майбутніх власників новозбудованого житла. Для врегулювання відносин при залученні коштів для будівництва законодавець встановив відповідні правила в Законі України «Про інвестиційну діяльність». Відповідно до ст. 4 згаданого Закону інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Одним із найбільш поширених механізмів залучення приватних коштів є створення фондів фінансування будівництва (ФФБ). Стаття 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначає фонд фінансування будівництва як кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ. Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла. ФФБ являє собою досить зрозумілу та прозору форму залучення коштів, яка є доволі поширеною на практиці. Інвестор передає грошові кошти управителю, який передає їх забудовнику поетапно, відповідно до графіку виконання робіт. В свою чергу, управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов'язується побудувати об'єкт нерухомості і передати його у власність довірителя. Роль управителя ФФБ полягає у контролі використання коштів інвесторів забудовником, тим самим знижуючи ризики неодержання об’єкта інвестицій інвестором. Після завершення будівництва забудовник передає право власності на квартири інвесторам.

На практиці, забудовники використовують багато інших способів залучення грошових коштів інвесторів для будівництва та реалізації вже побудованих квадратних метрів у той чи інший спосіб. Частина з таких договорів передбачені Законом України «Про інвестиційну діяльність» (інститути спільного інвестування, цільові облігації), інші ж, як от попередній договір купівлі-продажу, договір про участь у житлово-будівельних кооперативах або договір про спільну діяльність, не є інвестиційними, та часто вважаються більш ризиковими з точки зору їх реалізації та інтересів інвестора.

Портал «mind.ua»

Ольга Чайковська-Тимкович
Адвокат ЮФ «Кушнір, Яким'як та Партнери»
Портал «mind.ua» 13 січня 2020

Назад