Публікації

Зміни законодавства в сфері нерухомості: що треба знати для укладання угоди купівлі-продажу в Україні

Згідно з чинним законодавством при укладенні договору купівлі-продажу квартири на вторинному ринку на сторін покладаються певні витрати. Покупець та продавець несуть зобов’язання, які пов’язані із сплатою податків, зборів та інших обов’язкових платежів, адміністративні збори за державну реєстрацію права власності, а також витрати на оплату послуг нотаріуса.

Розмір витрат сторін визначається виходячи із оціночної вартості об’єкту нерухомості. Зокрема, пунктом 172.3. Податкового кодексу України визначено, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку. Згідно з п. 172.4 ПКУ при проведенні операцій з продажу (oбміну) об'єктів нерухомості нотаріус засвідчує договір між фізичними особами за наявності оціночної вартості тaкого нерухомого майна і документа пpо сплату податку до бюджeту стороною (сторонами) договору.

Витрати на укладення договору можуть розподілятись сторонами договору купівлі-продажу за взаємною згодою, однак, за загальним правилом, сторони сплачують наступні витрати:

Витрати продавця:

• державне мито в розмірі 1% від вартості квартири, вказаної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості квартири (при цьому, сплата державного мита законом не покладена на жодну зі сторін, тому сторонам рекомен¬дується домовитися про це заздалегідь).
• податок на доходи фізичних осіб-резидентів – 5% від вартості квартири, якщо нерухомість перебуває у власності менше 3 років, або це другий продаж цього року. Ця умова не поширюється на об’єкти, отримані у спадок і на перший продаж протягом року.
• військовий збір – 1,5% (лише у разі сплати податку на доходи фізичних осіб).

Витрати покупця:

• збір на загальнообов’язкове пенсійне страхування у розмірі 1% від оціночної вартості квартири;
• витрати за отримання витягів та довідок з державних реєстрів при підготовці та укладенні договору (у т.ч. послуги банку) – від 300 грн.
• адміністративний збір за державну реєстрацію права власності – у загальному порядку при здійсненні реєстрації в 5-денний строк – 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних громадян = 192,1 грн.

При цьому, статтею 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачені ставки адміністративного збору за державну реєстрацію права власності, проведену у строки менші, ніж передбачені статтею 19 цього Закону, у такому розмірі:

• 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб у строк два робочі дні;
• 2 прожиткових мінімума для працездатних осіб
• у строк один робочий день;
• 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб у строк 2 години.

Крім того, згідно з декретом Кабінету міністрів України «Про державне мито» від 1993 року в редакції 2017 року, від сплати державного мита при купівлі-продажу житлової нерухомості звільнені такі категорії громадян України:

• особи, віднесені до I-IV категорій постраждалих внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС;
• інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї воїнів і партизан, зниклих безвісті;
• інваліди I-II категорій.

2. Залежно від кількості проданих об’єктів нерухомості протягом року, змінюється розмір податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) від продажу нерухомого майна.

Розмір і необхідність сплати ПДФО залежить від наступних чинників:

• Типу проданого майна;
• Кількості договорів, укладених протягом звітного податкового року;
• Чи є продавець резидентом України.

Згідно з пунктом 172.1 ПКУ не оподатковується дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна у разі дотримання одночасно наступних умов:

• 1) продаж квартири відбувається не частіше одного разу протягом звітного податкового року;
• 2) об'єктом продажу є: житловий будинок, квартира (їх частина), кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій вони розташовані, а також господарчо-побутові споруди і будови, розташовані на цієї ж ділянці), а також земельні ділянки, що не перевищують норму безоплатної передачі, визначену статтею 121 Земельного кодексу залежно від її призначення;
• 3) об’єкт продажу знаходиться у власності платника податку більше трьох років. При цьому, така умова не розповсюджується на майно, отримане платником податку у спадщину.

В разі недотримання умов, передбачених п.172.1 ПКУ, продаж нерухомого майна оподатковується за ставкою податку на доходи фізичних осіб у розмірі 5% для резидентів України та 18% для фізичної особи-нерезидента України від оціночної вартості об’єкта продажу.

3. Вищезазначені платежі є загальнообов’язковими та залежать від оціночної вартості об’єкта нерухомості і умов, передбачених Податковим кодексом України. Однак, витрати на оплату послуг нотаріуса за оформлення договору купівлі-продажу встановлюються нотаріусом, який посвідчує договір. Як правило, вартість послуг нотаріуса оплачується покупцем, однак, такі витрати за згодою сторін можуть бути понесені і продавцем або спільно обома сторонами.

В середньому, вартість послуг нотаріуса складає від 2000 грн. при укладенні попереднього договору купівлі-продажу та від 3000 при укладенні основного договору купівлі-продажу. Вартість посвідчення договору у державного нотаріуса нижча, ніж у приватного, однак, як правило, займає більше часу.

Портал «Столична нерухомість»

Ольга Чайковська-Тимкович
Адвокат ЮФ «Кушнір, Яким'як та Партнери»
Портал «Столична нерухомість» 10 травня 2019

Назад