Як забудовники уникають відповідальності за несвоєчасну здачу будинків. Ключові пункти інвестиційного договору
Новобудов, які вчасно добудовують, на українському ринку майже немає. Юристи надали поради, як перевірити інвестиційну угоду з забудовником та як домогтися компенсації в разі затримки введення в експлуатацію.
1. На скільки реальним ви оцінюєте можливість інвесторів судитися із забудовниками за затягування термінів будівництва?
Можливостей ініціювати судові спори із забудовниками у покупців є достатньо, однак їх реалізація і виконання судових рішень часто залежать від багатьох факторів.
Користуючись передбаченими Законом України «Про інвестиційну діяльність» процедурами, забудовники залучають кошти в будівництво способами, визначеними в законі, а також іноді з використанням інших, не передбаченими законодавством моделей.
Часто, укладаючи договір не безпосередньо із забудовником, а з фондом фінансування будівництва, іншими компаніями, які виступають управителями коштів, інвестор може бути не пов'язаний із забудовником жодними договірними відносинами, що обмежує можливості спорів саме із суб’єктом, який зобов’язаний звести об’єкт та здати його в експлуатацію. Наприклад, при будівництві із залученням фондів фінансування будівництва (далі – ФФБ) та компаній з управління активами (далі – КУА), інвестори лише передають останнім грошові кошти в управління і не пов’язані договірними відносинами безпосередньо з забудовником, а лише з відповідними фондами чи КУА. Останні ж, належно виконуючи свої обов’язки з управління активами покупців, не порушують своїх зобов’язань за договором і не можуть нести відповідальність за затримки, які виникають з вини будівельних компаній, що часто призводить до відмов у задоволенні позовних вимог покупців, які звертаються з вимогами до ФФБ чи КУА.
Частіше в покупців майбутніх квартир є можливість повернути собі сплачені кошти, проте чи буде можливість реально виконати такі судові рішення, чи будуть наявні кошти у забудовників, стане відомо на стадії виконання судових рішень.
2. Чому найчастіше переносять дати введення будинку в експлуатацію?
Забудовники, починаючи від моменту отримання дозвільних документів на будівництво та до реєстрації права власності на вже збудований об’єкт, зіштовхуються зі значною кількістю труднощів, які можуть вплинути на затримку задекларованих строків введення в експлуатацію будинку, серед яких можна виділити наступні:
- некоректно оформлені або неналежні документи на право забудови земельної ділянки;
- невідповідність намірів будівництва містобудівній документації, цільовому призначенню земельної ділянки, державним будівельним нормам;
- неналежно оформлені вихідні дані на будівництво (містобудівні умови та обмеження, технічні умови);
- проблемні питання з дозвільними документами на початок будівельних робіт;
- затягування строків виконання будівельних робіт з боку підрядних організацій, прострочення строків поставки будівельних матеріалів;
- скасування або зупинення дії дозвільних документів внаслідок перевірок контролюючих органів, судові спори.
Врешті решт, недобросовісність забудовника та його неможливість в силу тих чи інших фінансових, адміністративних чи політичних причин, можуть також призвести до неможливості здачі будівництва в експлуатацію.
3. Як у договорах прописують цей пункт?
На практиці, забудовники неохоче йдуть на зустріч потенційним інвесторам у внесенні змін до типових договорів, за якими покупці придбають омріяні квадратні метри. Вкрай рідко в договорах передбачаються зобов’язання забудовника відшкодувати заподіяні збитки в разі затримки здачі об’єкта в експлуатацію або і в разі неможливості завершення будівництва в цілому. У таких випадках, покупцям залишається розраховувати на право на відшкодування збитків винною стороною у випадках, передбачених законодавством.
У якості прикладу положень з договору купівлі продажу майнових прав, які пропонує відомий столичний девелопер своїм інвесторам, наведемо наступне положення:
Приклад угоди 1
Договором визначено, що запланований термін закінчення будівництва та введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - 4 квартал 2021 року. Положенням договору щодо відповідальності сторін визначено, що у випадку невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за даним договором, винна сторона відшкодовує потерпілій стороні всі збитки, спричинені такими її винними діями (бездіяльністю) згідно чинного законодавства України.
Приклад угоди 2
Договором визначено, що за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за Договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством та цим договором. У відповідності до п. ___ договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру, кожна із сторін несе відповідальність за порушення умов цього договору, якщо таке порушення сталося з її вини. Сторона, яка своїми діями завдала фактичних збитків іншій стороні, зобов'язана відшкодувати їх у повному обсязі, а також додатково сплатити неустойку, передбачену цим договором.
Приклад угоди 3
Пунктом договору встановлена відповідальність забудовника у разі порушення термінів будівництва, введення об'єкта в експлуатацію, передачі об'єкта інвестування у власність довірителям, а також за порушення термінів оформлення права власності на житло та передачі оформлених документів довірителям перед управителем у вигляді штрафу в розмірі 0,01 % від загальної суми фінансування будівництва за кожні 10 днів порушення термінів.
Приклад угоди 4
Розділом 5 договору управителя із забудовником терміни виконання робіт, а саме п. 5.2., встановлюються планово-орієнтовні строки введення об'єкту будівництва в експлуатацію та передачу його під заселення. Пунктом договору визначено, що планово-орієнтовний строк прийняття об'єкта будівництва є орієнтовно запланованим і може бути продовженим за наявністю конкретних причин за погодженням з управителем як достатньо обґрунтованими для перенесення строків.
4. Що може реально зробити інвестор задля прискорення введення будинку в експлуатацію?
Залученість та активна позиція інвестора є вкрай важливою з моменту обрання об’єкту для інвестицій та до самого оформлення права власності на квартиру за покупцем.
Саме постійний контроль та активна позиція покупців, може дисциплінувати та спонукати забудовника дотримуватись своїх зобов’язань.
Перш за все, необхідно детально аналізувати об’єкт інвестицій, попередній досвід та здані забудовником об’єкти, відгуки покупців. Надалі вкрай важливо отримати у забудовника та оцінити повноту та легітимність всіх довільних документів, отриманих для будівництва. Також, важливо вступити в переговори з девелопером (забудовником) щодо можливості внесення змін до договору, які б захистили інвестора в разі будь-яких затримок будівництва та передбачити штрафні санкції за такі порушення.
Хоч і на стадії укладення договору, як було зазначено вище, забудовники неохоче погоджуються на внесення змін до договору, які б захищали покупців або покладали на забудовників додаткові заходи відповідальності, однак, на нашу думку, покупець не позбавлений права, як повноцінний партнер, який вклав свої кошти у проект, ініціювати внесення змін до договору під час його виконання. Зокрема, якщо інвестор дізнається, що завершення проекту ускладнене або значно затримується, доцільно звернутись до забудовника з ініціативою внесення змін до договору, обґрунтовуючи наявними затримками у реалізації проекту, зміненими обставинами, які можуть призвести до додаткових ризиків для покупця та покласти на забудовника додаткові штрафні санкції. Такі зміни можуть вноситись, у тому числі, і в судовому порядку за наявності відповідних підстав.
Після укладення договору, рекомендуємо покупцям регулярно цікавитись станом будівництва та дотриманням передбачених договором строків, зокрема, шляхом виїзду на будівельний майданчик, створення ініціативних груп, направлення запитів, участі у зустрічах із забудовником, звернення із запитами до органів місцевого самоврядування та архітектурно-будівельного контролю у разі наявності затримок у строках здачі об’єкту та ін.
5. Як правильно оформити звернення до суду та до забудовника щодо виплати компенсації за затримку будівництва?
Можливість звернення до забудовника з вимогою, у тому числі в судовому порядку, залежить від моделі інвестування, обраної забудовником для конкретного об’єкту, її правового регулювання та умов укладеного договору.
Так, наприклад, у разі будівництва з залученням фонду фінансування будівництва, відповідальність перед покупцем передбачена законом. Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або в разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів.
При цьому, часто інвестори звертаються до управителя і забудовника з вимогами про стягнення пені за невиконання зобов’язань, а також штрафних санкцій на підставі ст. 625 ЦК України.
Так, Законом України «Про захист прав споживачів» передбачено, що у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги).
Що ж до можливості відшкодування штрафних санкцій за користування грошовими коштами, які часто вимагають покупці, суди зазначають, що такі спори виникають між сторонами внаслідок невиконання умов договору щодо передання об’єкта будівництва у власність покупця, а не внаслідок невиконання боржником грошового зобов’язання, тому відмовляють у стягненні штрафних санкцій у вигляді 3% річних та інфляційних втрат за невиконання грошових зобов’язань.
Протягом тривалого часу, вимоги щодо стягнення з забудовників моральної шкоди, залишались судами без задоволення. Однак, нещодавно Верховний Суд визначив можливість відшкодування моральної шкоди на підставі загальних норм Цивільного кодексу України та Закону України «Про захист прав споживачів», навіть якщо така не передбачена договором.
Так, Верховний Суд у постанові від 7 жовтня 2020 року визнав, що моральна шкода за порушення договору як спосіб захисту суб’єктивного цивільного права може бути компенсована й у тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі загальних норм Цивільного кодексу України та Закону «Про захист прав споживачів». При цьому, розмір, обставини заподіяння шкоди та взаємопов’язаність заподіяної шкоди з винними діями підлягають доказуванню в кожні конкретній справі. Однак, цією постановою, Верховний Суд направив справу для нового розгляду до суду апеляційної інстанції, який, у постанові від 20 січня 2021 року відмовив у стягненні моральної шкоди у зв’язку з необґрунтованістю в даному випадку обставин погіршення стану здоров’я позивача та їх взаємозв’язку із невиконанням забудовником умов договору.
Портал «Столична нерухомість»
Ольга Чайковська-ТимковичАдвокат ЮФ «Кушнір, Яким'як та Партнери»Портал «Столична нерухомість» 9 лютого 2021
Назад
