Публікації

Чого остерігатися при купівлі нерухомості?

Як відомо з січня 2013 року набули чинності зміни до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року №127 («Інструкція»).

Відповідно, тепер технічна інвентаризація проводиться обов’язково тільки у наступних випадках: перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, у тому числі після проведення реконструкції та капітального ремонту; перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва; перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділення частки з об'єкта нерухомого майна, крім випадків, коли в результаті такого поділу, об'єднання або виділення частки завершений будівництвом об'єкт приймався в експлуатацію.

В інших випадках технічна інвентаризація проводиться за бажанням замовника.

Тобто, чинним законодавством більше не передбачено обов’язкове проведення технічної інвентаризації перед укладанням угод про відчуження нерухомого майна органами БТІ або іншими суб'єктами господарювання, що відповідно до нововведень до Інструкції отримали такі повноваження. Так, зміни до законодавства можуть призвести до багатьох негативних наслідків і ось приклади деяких з них.

Продається незаконно перепланована нерухомість за велику суму готівкою, а в договорі купівлі-продажу, як зазвичай це відбувається на практиці, зазначається набагато менша сума. Надалі договір визнається недійсним рішенням суду в зв’язку з самочинним будівництвом цієї нерухомості, а покупцю повертаються лише ті кошти, які зазначені в договорі купівлі-продажу.

Також жертвами шахраїв можуть стати особи, які самостійно, без участі кваліфікованих спеціалістів, оглядатимуть нерухомість перед купівлею. Їм можуть показати інший об’єкт нерухомості, ніж той, який продається (інший поверх, корпус тощо) або площа в документах про власність може суттєво відрізнятись від фактичної.

А ще можна уявити дуже реальну ситуація, коли продаватиметься об’єкт нерухомості, який уже знесений або зруйнований (не придатний для використання за цільовим призначенням) і наслідком такої ситуації можу бути не тільки обманутий покупець, а й створення місця реєстрації для фіктивних фірм або фіктивної реєстрації місця проживання (реєстрації) громадян.

Від наслідків же неконтрольованого самочинного будівництва (перепланування, переобладнання, реконструкція) можуть постраждати вже не тільки сторони правочину.

Раніше для відчуження нерухомого майна, за заявою власника, БТІ проводило обстеження нерухомості та, у разі наявності самочинного будівництва, робило відповідні позначки, які надалі унеможливлюють вчинення дій щодо відчуження такого майна, що було своєрідним стримуючим та захисним фактором. Тепер, самочинне будівництво та відсутність контролю за змінами проекту нерухомого майна призведе до збільшення кількості випадків руйнації житлового і нежитлового фонду та виникненню надзвичайних ситуацій.

Сподіваємось, що найближчим часом з’явиться діюча процедура контролю за дотримання будівельних норм власниками нерухомого майна.

Наразі, покупцям нерухомості та їх юристам необхідно пам’ятати, що єдиним можливим варіантом встановлення відповідності об’єкта продажу документам на такий об’єкт так і залишилась процедура проведення інвентаризації об’єкта нерухомості.

Юлія Василенко
Юрист ЮФ «Кушнір, Яким’як та Партнери»
Юридична газета №17 23.04.2013