Бізнесу зобов'язали надати орендні знижки. Як буде працювати нова вимога
Власники приміщень зобов'язані йти на поступки орендарям під час карантину.
Хоча предметом оренди може бути не тільки комерційна нерухомість, але й житло, земля чи рухоме майно (наприклад, автомобілі), нижче ми зосередимо свою увагу саме на бізнесі, пов’язаному з комерційною нерухомістю, адже саме він найбільше потерпає від запроваджених карантинних заходів. А також прокоментуємо чому на відносини щодо інших об’єктів оренди ситуація кардинально не впливає.
Насправді, до запровадження в Україні карантину питання оплати за оренду в подібних ситуаціях законодавством було врегульоване. Так, стаття 762 Цивільного кодексу України встановлює правила для двох ситуацій:
- якщо через обставини, за які орендар не відповідає, можливість користування орендованим майном істотно зменшилася, він може вимагати зменшення плати за користування таким майном (ч. 4 ст. 762 ЦК);
- якщо через обставини, за які орендар не відповідає, орендар взагалі не може використовувати орендоване майно, він звільняється від орендної плати за відповідний період (ч. 6 ст. 762 ЦК).
Очевидним є те, що пряма заборона роботи окремих бізнесів на час карантину, зокрема ТРЦ, рітейлу (окрім продуктових та деяких інших магазинів), ресторанів, інших закладів обслуговування населення, які орендують приміщення, і є такими «обставинами, за які орендар не відповідає». Дискусійним залишається питання наскільки такі обставини перешкоджають орендарю користуватись приміщенням. Власники приміщень наполягають – незважаючи на те, що магазин, ресторан чи перукарня закриті для відвідувачів, власник бізнесу все ще має можливість, хоч і обмежену, використовувати приміщення в бізнес-цілях (для зберігання свого товару чи інвентарю, проведення внутрішніх операцій тощо). Тобто, в переважній більшості випадків орендар фізично не позбавлений можливості доступу до приміщень під час карантину. Окрім того, заявляють орендодавці, особливо у великих ТРЦ, що навіть при закритому ТРЦ останній підтримується у належному стані, який дозволить у будь-який момент відчинити двері клієнтам магазинів. А це все вимагає витрат, які орендодавці покривали за рахунок орендних та пов’язаних із ними платежів. Натомість орендарі заперечують – оскільки приміщення брались в оренду для конкретної підприємницької діяльності, відмінної від організації складу, то під час карантину вони повністю позбавлені можливості користуватись приміщеннями за призначенням, а відтак і платити орендні платежі не повинні.
Аби не допустити колапсу судової системи і соціального бунту, викликаного невдоволеністю середнього і малого бізнесу, в потенційно конфліктну ситуацію втрутився законодавець.
Як відомо, спочатку Верховна Рада проголосувала закон, який вніс новий пункт 14 у Перехідні положення Цивільного кодексу:
З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року N 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.
При чому, в проголосованій депутатами версії було присутнє формулювання «наймач звільняється від плати», що давало неабияку впевненість орендарям у переговорній позиції з орендодавцями, яка передбачала, що на період карантину орендар прямо звільняється від обов’язку внесення плати за оренду за умов, передбачених ч. 6. ст. 762 (тобто у разі
повної неможливості користуватись орендованим приміщенням). Однак на етапі «техніко-юридичного доопрацювання» закону зазначене формулювання було замінене на «наймач може бути звільнений від плати». Фактично в остаточному варіанті таке доповнення до Цивільного кодексу нічого не змінило, законодавець лише підтвердив, що запроваджений Кабміном карантин є «обставиною, за яку орендар не відповідає», однак описаний вище потенційний конфлікт цими змінами не вирішувався.
Друга спроба врегулювати ситуацію на рівні закону – це нова редакція пункту 14 Перехідних положень Цивільного кодексу, проголосована 13 квітня як частина закону про внесення змін до держбюджет:
«14. Установити, що з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж всього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.
У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.
Вказані витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.
Дана норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді».
В перекладі з юридичної на зрозумілу для більшості мову ці положення зводяться до наступного:
- Плата (орендна плата та будь-які інші платежі) за користування приміщенням, яке використовується в підприємницькій діяльності і яке не може використовуватись під час карантину в повному обсязі, підлягає зменшенню на період карантину. Тобто не будь-який орендар може претендувати на пільгу, а лише той, який відповідає зазначеним вище критеріям.
- Для зменшення плати на період карантину орендар повинен звернутися до орендодавця з відповідною письмовою вимогою.
- Якщо певна частина орендованого майна під час карантину використовується, а інша – ні (наприклад, у ресторані кухня працює "на виніс", а зал для відвідувачів закритий), то в такому випадку орендар вправі вимагати пільгу лише на частину площі, яка не використовується.
- Зменшена плата за користування не може перевищувати суму, яка відповідає компенсації частки, що припадає на орендаря (тобто пропорційно до орендованої площі), лише чітко визначених витрат орендодавця, а саме: (а) плата за землю, (б) податок на нерухоме майно, (в) комунальні послуги. Сплату жодних інших платежів, пов’язаних з орендою, які перевищують зазначені суми витрат орендодавця, орендодавець вимагати не може. Таким чином, йдеться про суттєве зниження орендних платежів, і зовсім не про їх відстрочення в часі.
- На період карантину поняття "плата за користування" зводиться до компенсації вищевказаних витрат орендодавця, на що наголошується в окремому положенні запропонованих змін. Тобто, якщо договором оренди передбачені інші платежі, окрім орендної плати (наприклад, плата за обслуговування або т.зв. OPEX, маркетинговий платіж, комунальні платежі), всі ці платежі обмежуються на час карантину сумою, яка відповідає зазначеним вище витратам орендодавця. А відтак – є підстави вважати, що під час карантину адміністративні витрати, витрати на охорону, клінінг, які зазвичай розподіляються між орендарями у великих ТРЦ і закладені у структурі плати за обслуговування як окремого платежу відмінного від основної орендної плати, повинен нести орендодавець за власний рахунок.
- Окремо зазначається, що карантинні пільги не стосуються орендарів-підприємців, які під час карантину використовували приміщення в господарській діяльності у повному обсязі. Тобто достатнім є часткове обмеження можливості користування для застосування пільги.
- Також пільга не поширюється на орендарів, які орендують комунальне майно.
Яким чином орендарям добиватись встановленої законом пільги? Перш за все, потрібно мати на увазі, що пільгою навряд чи зможуть скористатись ті орендарі, орендні відносини яких не врегульовані договором належним чином (як по змісту, так і по формі), або які не можуть, в силу закону, використовувати певне приміщення для бізнесу, який потрапив під карантинні заборони та обмеження. Отже, ключовим питанням у вирішенні суперечки (а їх потенційно може бути багато) є - могло, чи не могло використовуватись майно орендарем. Верховний Суд підтверджує це у своїй практиці визначаючи в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно через обставини, за які орендар не відповідає. Очевидно, для оцінки ситуації та перспектив потрібна допомога кваліфікованого юриста. Далі орендар повинен підготувати та направити на адресу орендодавця мотивований письмовий запит з обґрунтуванням вимоги про знижку. Найбільш проблематичним вбачається визначення розміру плати за користування, на якому орендар має право наполягати, адже вихідна інформація для розрахунку відповідної суми не завжди є у наявності орендаря, але точно має бути відомою орендодавцеві. Для отримання такої інформації адвокати орендаря можуть надіслати орендодавцеві адвокатський запит, на який орендодавець зобов’язаний відповісти в 5-денний строк. І кінцевий етап – фіксація домовленості сторін щодо орендної плати та інших пов’язаних аспектів у карантинний період. Таку домовленість найкраще фіксувати письмово у додатковій угоді до договору оренди.
Портал ubr.ua
Мар’ян Кушнір
Партнер, адвокат ЮФ «Кушнір, Яким'як та Партнери»Портал ubr.ua від 16.04.2020
Назад
