Публікації

Магазин на первом этаже жилого дома – когда законно?

Вопрос читателя. Наш новострой - это жилой дом без специальных встроенных нежилых помещений на первом этаже. Владелец двух квартир на первом этаже демонтировал окно, сделав двери и крыльцо, хочет открыть продуктовый магазин. В каком случае переоборудование квартиры под магазин - законно, а когда - незаконно? Куда обращаться, если жильцы не согласны на размещение магазина? Рина, Киев

Той факт, що новозбудований будинок уже заселений, дозволяє припустити, що він є об’єктом із закінченим будівництвом та є належним чином введеним в експлуатацію. Даний факт є важливим з точки зору вибору законної процедури здійснення будь-яких змін приміщення, оскільки до введення в експлуатацію об’єкт будівництва ще не належить до окремого нерухомого майна і зміни щодо конфігурації приміщень можуть відбуватися на рівні внесення змін до проектної документації об’єкта будівництва. Після введення в експлуатацію здійснення подібних маніпуляцій зі сторони інвесторів (власників житлових приміщень на першому поверсі) законодавчо підпадають під визначення реконструкції, оскільки мова йде про зміну функціонального призначення приміщення – переведення його з житлового до категорії нежитлових приміщень з метою організації господарської діяльності (Розділ 3 ДБН В.2.3-2-2009 "Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт").

Порядок зміни функціонального призначення житлового приміщення в межах Києва регулюється Положенням про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові у місті Києві, затвердженим Рішенням Київської міської ради від 23 липня 2015 року N 781/1645 (далі – Положення) в рамках здійснення дерегуляції і спрощення зазначеного процесу. Відповідно до вказаного нормативно-правового акту власник житлового приміщення може здійснити його переведення в нежитлове, якщо таке приміщення розташовується на цокольному, першому або другому поверхах (за умови, якщо житлове приміщення (квартира), розташоване безпосередньо над нежитловим, але не вище другого поверху), а також зокрема, за умови технічної можливості облаштування окремого входу та пандусу. Обов’язковою умовою законності проведення реконструкції в нежитлове приміщення є перш за все отримання відповідного дозволу від Департаменту містобудування та архітектури КМДА. Зазначений дозвіл є необхідним для можливості здійснення реєстрації приміщення як нежитлового після проведення робіт з реконструкції. Проте на підставі самого лише дозволу власник також не може розпочинати роботи з реконструкції, оскільки останні за своєю суттю належать до будівельних робіт, які потребують оформлення та погодження відповідних документів із органами державного архітектурно-будівельного контролю. Слід зазначити, що чинним Положенням здійснення переведення приміщення в м. Києві для отримання дозволу від Департаменту містобудування та архітектури КМДА власнику формально не потрібно більше отримувати згоду власників суміжних квартир чи особи, яка здійснює управління багатоквартирним будинком (п. 3.4 Положення).

Реконструкція житлового приміщення в нежитлове з добудуванням окремого входу, а відповідно зі зміною зовнішньої конфігурації, потребує отримання містобудівних умов та обмежень, на підставі яких за замовленням власника приміщення має бути розроблена проектна документація (ст.34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності, п. 25 Наказу Мінрегіону від 7.07.2011). Водночас, для отримання містобудівних умов та обмежень особа має надати документи, що посвідчують право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій мають здійснюватися роботи. Відповідно до п. 4 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» реконструкція об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані може здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. Відповідно, якщо облаштування окремого входу призводить до зміни розміру фундаменту, тобто добудова займає додаткову площу земельної ділянки біля будинку, власник, що здійснює реконструкцію, обов’язково має оформити також право користування додатково зайнятою земельною ділянкою.

Власник, який бажає здійснити реконструкцію житлового приміщення в нежитлове, має подати до органу державного архітектурно-будівельного контролю (зокрема, державна архітектурно-будівельна інспекція) повідомлення про початок виконання будівельних робіт (якщо будівництво було віднесене до незначних за наслідками об’єктів будівництва). Реєстрація відповідного повідомлення або реєстрація декларації про початок будівельних робіт (до 10.06.2017 року) надає право власнику на проведення робіт з реконструкції. Після завершення будівельних робіт має бути належним чином здійснено введення об’єкта в експлуатацію шляхом подачі до Державної архітектурно-будівельної інспекції відповідної декларації (якщо будівництво було віднесене до незначних за наслідками об’єктів будівництва).

Варто також наголосити, що облаштування окремого входу до житлового будинку по факту призводить до зміни зовнішнього вигляду фасаду будинку, відповідно подібні дії з боку власника приміщення можуть призвести до порушення авторського права на об’єкт архітектури. Виходячи із зазначеного факту, власнику необхідно також отримати дозвіл на видозмінення об’єкту архітектури (яким є житловий будинок) у особи, яка має на нього авторські права.

Таким чином, у випадку недотримання інвестором (власником приміщення) вищезазначеної процедури проведення відповідних робіт слід вважати незаконним. Отримати інформацію про оформлення інвестором відповідних документів на проведення реконструкції можна шляхом безпосереднього звернення до вищезазначених органів державної влади чи місцевого самоврядування, які уповноважені на їх видачу чи перевірку. Інформація про видачу/ реєстрацію дозвільних документів може також відображатися на офіційних сайтах органів, до прикладу, дані про реєстрацію повідомлення чи декларації про початок будівельних робіт містяться на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції.

У зв’язку з фактом проведення незаконних робіт з реконструкції можна звернутися до Державної архітектурно-будівельної інспекції, яка на підставі такого звернення може здійснити перевірку об’єкту будівництва. Якщо за результатами перевірки будуть виявлені порушення, орган контролю може винести приписи про його усунення, а також притягти інвестора до відповідальності. Проте в будь-якому випадку здійснення демонтажу/ знесення самочинної прибудови може відбуватися на підставі рішення суду.

Алла Скрипник
Молодший юрист ЮФ «Кушнір, Яким’як та Партнери»
Журнал «Деньги» № 22 від 23.11.2017