Публікації

Как купить и продать недвижимость без риэлтора

Для того чтобы понять как продать недвижимость без риэлтора нужно понимать из чего, собственно, состоит такого рода сделка. Я бы условно разделил её на три стадии. Первая стадия – это поиск наиболее подходящей недвижимости для покупки или покупателя, если вы продаёте. Эта стадия включает в себя демонстрацию «товара лицом». Информирование максимального числа потенциальных продавцов или покупателей о своем намерении можно обеспечить и самому через пару-тройку профессиональных издания, которыми пользуются и сами риэлторы, а слухи о чудо-базах риэлторов несколько преувеличены. Если нет времени и желания смотреть/показывать, фильтровать звонки, вести первичные переговоры, то в таком случаи риэлтор, по моему мнению, необходим, тем более что большинство звонков по объявлению будут именно от риэлторов. Если риэлтор позвонил по объявлению и, узнав сколько стоит ваша недвижимость, предлагает познакомить вас за вознаграждение с уникальным покупателем готовым купить именно вашу недвижимость дороже, считаю участие риэлтора в этом случаи полезным. Если же вы знаете сколько хотите получить от продажи или где и какую именно недвижимость желаете приобрести, считаю участие риэлтора не обязательным.

Вторая стадия – структурирование сделки, переговоры об условиях сделки, в том числе торги. Важную роль, конечно, играет то, что именно собой представляет недвижимость, которую хотят продать или купить. Одно дело если это квартира или даже особняк с земельным участком на вторичном рынке, другое, - если это коммерческая недвижимость со сложной инфраструктурой и сложной структурой сделки.

Большую коммерческую недвижимость часто продают путём отчуждения корпоративных прав предприятия, владеющим этой недвижимостью. Здесь не идёт речь о продаже бизнеса как такового, ведь можно продавать, к примеру, действующий ресторан, а можно продавать помещение идеально подходящее для ресторана.

Мне кажется, что в решении таких задач без привлечения квалифицированного юриста сам по себе риэлтор в большинстве своём, будет малоэффективен. Поэтому, даже при наличии очень опытного риэлтора с штатными юристами, считаю целесообразным заручится юридической поддержкой опытного адвоката.

Третья стадия – оформление сделки, взаиморасчёты. Законодательство устанавливает обязательную нотариальную форму для сделок по отчуждению недвижимости. Покупка/продажа недвижимости через корпоративные права не в счёт, хотя покупку корпоративных прав я рекомендовал бы тоже удостоверять нотариально. К слову сказать, нотариус несёт ответственность за законность сделки в рамках своей компетенции, причем частный нотариус несёт ответственность за убытки, причинённые такой незаконной сделкой в полном объёме.

Соответственно, в каких случаях риэлтор необходим, в каких – полезен, а в каких – не обязателен каждый решает для себя сам. И если спросить: « Можно ли на сегодняшний день купить или продать недвижимость без риэлтора?», - отвечу можно. Закон не устанавливает обязательного участия риэлтора и сделка будет абсолютно легитимной и без участия риэлтора, поэтому если есть время и вдохновение, то почему бы и нет?

Другой вопрос возможно ли на сегодняшний день купить или продать недвижимость без риэлтора? Возможно, но правильнее спросить возможно ли не оплачивать услуги риэлтора когда вы их не заказываете. Правда состоит в том, что, с экономической точки зрения, какая бы ни была конструкция сделки, платит всегда (в том числе риэлтору) тот кто даёт деньги - покупатель. Мечта риэлтора чтобы платили все, а должен платить тот кто «заказывает музыку».

Риэлторы – это посредники между продавцом и покупателем. Кроме информационной услуги (знаю кто и что продаёт/покупает), риэлторы могут помочь в получении необходимых для продажи документов, организовать оформление сделки у нотариуса, оформить договора на коммунальные услуги. По общему правилу, риэлторы ответственности за незаконную сделку не несут, если не будет установлено и доказано их соучастие в такой незаконной сделке.

Но, на сегодняшний день системные риэлторы без привлечения квалифицированных юристов, аудиторов, оценщиков не обходятся, особенно если договором на оказание риэлторских услуг предусмотрена ответственность за «чистоту» сделки.

А в общем, актуальность вопроса продиктована, зачастую, неадекватной ценой услуги, поэтому решение нужно ли продавать или покупать недвижимость без риэлтора зависит от «цены вопроса». Поэтому и были попытки ограничить вознаграждение риэлторам на законодательном уровне до 3%, а заодно и урегулировать риэлторскую деятельность приняв соответствующий закон. На сегодняшний день такая законодательная инициатива не реализована.

По словам экспертов Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) профессиональные риэлторы не уйдут с рынка даже в такой кризисный момент. Ведь риэлтор никогда не жил от зарплаты до зарплаты. Профессиональный риэлтор, который постоянно продавал недвижимость, всегда имел подушку, которая позволяла ему прожить до следующей продажи. Этот запас, позволяет риэлторам и сейчас чувствовать себя более менее уверенным в завтрашнем дне.

"Текучка в риэлтерском бизнесе была всегда. Но сказать, что кто-то массово уходит из профессии нельзя. Кризис 2009 года научил представителей рынка, что нельзя ориентироваться в своей деятельности только на один вид недвижимости. Нельзя всецело зависеть только от риэлтерской деятельности. Поэтому многие, помимо продажи жилья, обзавелись базами арендных квартир, начали работать с коммерческой недвижимостью. Многие диверсифицировали свои доходы, и занялись параллельной работой в других сферах", – говорит руководитель комитета по информационным технологиям и аналитике АСНУ Эдуард Бразас.

Также он добавил, что американский опыт говорит - средний риэлтор, не хватающий звезд неба, но являющимся профессиональным риелтором делает 5-7 сделок в год. Опыт крупных украинских агентств эту цифру подтверждают. У нормального профессионального риэлтора должны присутствовать такие навыки как планирования времени и расходов. Если человек занимается арендой или коммерческой недвижимостью, то там немножко по-другому. Там доходы меньше, но сделок может быть больше. Это уже зависит от типа недвижимости, на который делается упор.

"Очень много риэлторов сейчас питаются найти какие-то приработки для того, чтобы что-то заработать. Многие агентства набирают людей, для того, чтобы они "пылесосили" весь интернет, везде, где только можно цепляли и вычисляли прямые квартиры. Потом распределяют их на 148 человек, которые вчера были набранные, дают информацию с их телефонами на первые 10 сайтов по недвижимости. И это уже называются риэлторы, которые что-то продают. По сути, они и сами не знают, что они продают, так как объектов не видели и с хозяевами не общались. Уважающий риэлтор, который имеет определенное имя и опыт таким заниматься не будет, а для агентства это есть определенный позыв заработка", - подчеркивает Бразас.

В свою очередь, представитель комитета по международным отношениям Александр Сокол, рассказал о разнице работы риэлторов на рынке Украины и США. Ведь в отличие от наших специалистов по недвижимости за океаном риэлторы всегда пребывают в состоянии выборов. Они должны убедить клиента проголосовать за тебя, выбрать тебя среди многих других экспертов.

"В ход идут любые методы. Приходят домой и рассказывают о своих услугах, бросают в почтовые ящики листовки, ручки и блокнотики, зазывают клиентов в торговых центрах и людных местах. Риэлтерская отрасль – это фактическое отображение основных проблем нашего общества. Грамотный специалист в нашей профессии работает с различными слоями населения – от пенсионеров до олигархов, знает их потребности и проблемы, ведь это жизненно необходимо для того, чтобы предложение отвечало запросу клиента. В результате можно говорить о том, что риелтор, лучше, чем кто бы то ни был, знает все современные проблемы общества", - отмечает Сокол.

В частности президент АСНУ Сергей Злыдень, поделился информацией о планах углублять международное сотрудничество.

"Это уже не отношения на уровне деклараций. Люди хотят реальных результатов. Поэтому мы работаем по направлению бизнес-туров. Это залог успеха любой организации. Выживают только те ассоциации и объединения, которые могут предложить своим членам реальные преимущества. К таким организациям относимся и мы", – говорит эксперт.

Как продать или купить недвижимость без риэлтора

Практически каждый, кто хотел продать или купить квартиру, задавался вопросом: стоит ли прибегать к услугам риелторов? Ведущие специалисты рынка в один голос твердят - все можно сделать и самому. Для этого достаточно разместить или найти объявление в газете или на сайте, созвониться и с уже подготовленными документами идти к нотариусу. И многие идут на этот шаг, желая сэкономить на услугах специалиста. Но в таком случаи нужно быть готовым к множеству проблем, с которыми можно столкнуться после передачи денег.

Соответственно, в каких случаях риэлтор необходим, в каких – полезен, а в каких – не обязателен, каждый решает для себя сам. Закон не устанавливает обязательного участия риэлтора при покупке или продажи недвижимости, поэтому сделка будет абсолютно легитимной.

"Риэлторы – это посредники между продавцом и покупателем. Кроме информационной услуги (знаю, кто и что продает, покупает), риэлторы могут помочь в получении необходимых для продажи документов, организовать оформление сделки у нотариуса, оформить договора на коммунальные услуги. По общему правилу, риэлторы ответственности за незаконную сделку не несут, если не будет установлено и доказано их соучастие в такой незаконной сделке", - рассказывает управляющий партнёр ЮФ "Кушнир, Якимяк и партнёры" Олег Якимяк.

Также он добавил, что на сегодняшний день системные риэлторы без привлечения квалифицированных юристов, аудиторов, оценщиков не обходятся, особенно если договором на оказание риэлтерских  услуг предусмотрена ответственность за "чистоту" сделки.

В свою очередь глава Киевского городского отделения АСНУ Дмитрий Корчев говорит, что покупать квартиру без специалиста можно на первичном рынке у серьезных и проверенных компаний-застройщиков. Они ценят свою репутацию и, как правило, не обманывают своих клиентов.

"Но и здесь есть риск быть обманутым. Ведь вчера компания могла быть успешной и процветающей, а сегодня у нее начались проблемы, и ей пришлось взять кредит под залог своих квадратных метров. Не исключено, что именно вам, как покупателю, попадется такая залоговая квартира. Только опытный риэлтор сможет проверить все документы и только после этого посоветовать вам, совершать или нет ту или иную сделку", - подчеркивает специалист.

На вторичном рынке ситуация еще более сложная. Обычный человек не знает всех законодательных нюансов. Если вы не оформили предварительный договор, и не оформили юридически предоставления задатка за квартиру, ее собственники могут без проблем отказать вам, оставив деньги себе. Иногда и нотариус может недосмотреть документы. А ведь нередки случаи, когда со временем оказывается, что квартира была под арестом или же объявляются совладельцы этого жилья, и через суд требуют признания сделки недействительной. Особенно опасно, когда продавец предлагает своего нотариуса. Они могут быть в сговоре.

Бывают очень частые случаи, когда мошенники просто подделывают документы, и договор подписывается с липовыми владельцами. И только по прошествии некоторого времени, оказывается, что у приобретенного жилья совсем другие владельцы, которые на вполне законных основаниях через суд выселяют горе-покупателей, и те остаются и без жилья, и без денег.

"Если вы готовы идти на такие риски, то можете попробовать сэкономить на услугах риэлтора. А ведь экономия не такая уж и большая. Ведь в среднем риэлтор берет до 3% от суммы сделки. А посчитайте, сколько вы можете потерять в случае возникновения непредвиденных ситуаций. Но каждый для себя решает сам", - резюмирует Корчев.

Олег Якимяк
Управляющий партнер, адвокат ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры»
ubr.ua 12.05.2014